Eigenbedarfskündigung: Was Sie dazu wissen müssen

Eigenbedarfskündigung: Was Sie dazu wissen müssen

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Eigenbedarfskündigung: Begründung, Form und Frist

Benötigt der Vermieter die vermieteten „Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts“, hat er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses und darf den Mietvertrag kündigen. Das ergibt sich aus § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

Was bedeutet das aber nun konkret und welche Formen und Fristen sind zu beachten?

Was bedeutet „benötigen“?

Der Vermieter „benötigt“ die Räume, wenn er ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat, die Wohnung für sich selbst bzw. Angehörige seiner Familie zu nutzen. Der bloße Wunsch reicht aber allein nicht aus. Es muss ein Nutzungsinteresse von hinreichendem Gewicht und ein nicht übermäßiger Bedarf (BGH NJW 1988, 904; BVerfG NJW-RR 1993, 13571991, 74; OLG Köln NJOZ 2003, 962) bestehen. Die Eigenbedarfskündigung sollte daher möglichst detailliert und konkret begründet werden, damit der Mieter sich ein Bild machen kann, ob der Nutzungswille des Vermieters nachvollziehbar und plausibel ist.

Oft scheitern Eigenbedarfskündigungen bereits daran, dass sie nicht ausreichend begründet sind und der Eigenbedarf nicht plausibel dargelegt wird. Eine überzeugende Darlegung des Eigenbedarfs hilft auch dabei, einen Räumungsrechtsstreit zu vermeiden, wenn der Mieter erkennen kann, dass seine Erfolgsaussichten, sich erfolgreich gegen die Kündigung zu wehren, eher schlecht sind.

Wer kommt als Bedarfsperson in Betracht?

Zu den Familienangehörigen gehören weitestgehend alle Personen, die durch Ehe und Verwandtschaft miteinander verbunden sind. Das sind z.B. der Ehegatte, die Verwandten und Verschwägerten in gerader Linie (Eltern, Großeltern, Kinder, Enkel, Urenkel etc), die Verwandten in der Seitenlinie bis zum 3. Grad (Geschwister, Nichten und Neffen) und die Verschwägerten in der Seitenlinie bis zum 2. Grad (Schwiegereltern, Schwager).

Entfernte Verwandte kommen als Bedarfspersonen aber nur in Betracht, wenn eine enge soziale oder persönliche Bindung besteht. Hinweis: Für Neffen und Nichten hat der BGH bereits am 27.01.2010 entschieden, dass nicht nur Geschwister, sondern auch deren Kinder noch so eng mit dem Vermieter verwandt sind, dass es auf eine besondere persönliche Beziehung oder soziale Bindung zum Vermieter im Einzelfall nicht ankommt.

§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB eröffnet aber auch die Berechtigung des Vermieters zur Kündigung für „Angehörige seines Haushalts“. Wenn es sich dabei nicht bereits ohnehin um Familienmitglieder handelt, sind dies sonstige Personen (Lebensgefährte, Pflegekinder, Hausgehilfin, Pflegerin, Arbeitnehmer etc.) die bereits seit längerer Zeit auf Dauer mit dem Vermieter in Hausgemeinschaft zusammenleben.

Welche Form muss die Kündigung haben?

Die Kündigung muss gem. § 568 BGB schriftlich erfolgen, an alle Mieter gerichtet (z.B. bei Eheleuten oder Lebenspartnern) und von allen Vermietern unterschrieben sein. Der Mieter sollte gem. § 568 Abs. 2 BGB auf sein Widerspruchsrecht hingewiesen werden. Fehlt dieser Hinweis, wird die Kündigung dadurch aber nicht unwirksam, sondern die Frist für die Ausübung des Widerspruchsrechts verlängert sich zugunsten des Mieters bis zum ersten Termin eines Räumungsrechtsstreits.

Eigenbedarfskündigung

Welche Fristen sind für die Eigenbedarfskündigung zu beachten?

Die Kündigungsfrist für eine Eigenbedarfskündigung ergibt sich aus § 573c Abs. 1 BGB und hängt davon ab, wie lange dem Mieter die Wohnung bereits überlassen ist: Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate und verlängert sich nach fünf und acht Jahren jeweils um weitere drei Monate.

Lebt der Mieter also bereits seit sieben Jahren in der Wohnung, muss der Vermieter eine Kündigungsfrist von sechs Monaten einhalten. Lebt der Mieter vielleicht sogar schon zehn oder zwanzig Jahre in seiner Wohnung, ist eine Kündigungsfrist von neun Monaten zu beachten.

Das Kündigungsschreiben muss nach § 573c Abs. 1 S. 1 BGB spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats beim Vermieter sein.

Ein Beispiel:

Der Vermieter kündigt das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs, weil er die vermietete Wohnung in Köln für seine Tochter und ihren Lebensgefährten benötigt, die dort eine eigene Familie gründen möchten. Sein Mieter wohnt dort bereits seit dem 1. Januar 2010. Wenn das Kündigungsschreiben dem Mieter bis zum 4. November 2021 zugeht (der 1. November ist ein gesetzlicher Feiertag in NRW!), dann endet das Mietverhältnis aufgrund der langen Mietdauer also mit einer Kündigungsfrist von neun Monaten zum 31.07.2022. Erhält der Mieter die Kündigung aber wegen der Bummelei der Post oder des Boten erst am 05. November (das wäre der vierte Werktag), endet das Mietverhältnis erst zum 31.08.2022.

Was geschieht nach der Kündigung?

Eine Kündigung ist eine einseitig empfangsbedürftige Willenserklärung. Sie wird also mit Zugang beim Mieter wirksam. Der Mieter muss auf die Kündigung aber nicht reagieren. Er muss lediglich zum Beendigungstermin die Mietsache geräumt an den Vermieter übergeben. Zieht der Mieter nicht aus, kann der Vermieter sein Recht durch Erhebung der Räumungsklage beim örtlich zuständigen Amtsgericht geltend machen. Das Gericht muss dann über die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung entscheiden. In der Regel ist dazu eine Beweisaufnahme über das Bestehen des Eigenbedarfs erforderlich.

Mit dem Urteil des Amtsgerichts muss der Rechtsstreit aber noch nicht beendet sein, denn dem Unterlegenen steht ab einem Streitwert von 600,- EUR, der bei Mietverhältnissen in der Regel unproblematisch ist, der Weg in die Berufung zum Landgericht offen. Ein Räumungsrechtsstreit über zwei Instanzen kann aber erfahrungsgemäß durchaus ein bis zwei Jahre dauern. Der Vermieter tut also gut daran, bereits bei Ausspruch der Kündigung darauf zu achten, dass diese inhaltlich und formell „wasserdicht“ ist.

Als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht stehe ich Vermietern und Mietern gerne bei Fragen zu Eigenbedarfskündigungen mit Rat und Tat zur Seite.

 

 

Rechtsanwalt Schwartmann, Mietrecht, Familienrecht, Strafrecht
Eigenbedarfskündigung: Was Sie dazu wissen müssen was last modified: Oktober 27th, 2021 by raschwartmann

Überraschwartmann

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann, Köln

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