Fristlose Kündigung nach Mietrückstand

Fristlose Kündigung nach Mietrückstand

Der Sachverhalt:

Mein Mandant hat eine Wohnung vermietet. Die Kaltmiete beträgt 400,- EUR, zzgl Nebenkosten von 180,- EUR. Nachdem seine Mieter mit der Zahlung der Mieten für Juni, Juli und August in Rückstand geraten sind, erklärte ihnen mein Mandant die fristlose Kündigung und setzte ihnen eine Räumungsfrist von einer Woche. Hilfsweise kündigte er zum nächstmöglichen Zeitpunkt und forderte sie auf, die offenen Mieten umgehend zu begleichen. Verständlich, denn drei Monatsmieten sind kein Betrag, dem man lange hinterherlaufen mag.

Die Reaktion der Mieter

Die Mieter widersprachen:

“Sie haben für 3 Monate Mietrückstand eingefordert. Da wir noch August haben und die Miete für August noch kommen kann, dürfen sie diesen Monat nicht mitberücksichtigen. Auch haben Sie uns eine Frist von einer Woche gegeben, die Mietsache zu räumen, was leider nicht Rechtens ist. Sie müssen eine zweiwöchige Frist ab Bekanntwerden des fristlosen Kündigungsgrund einhalten. Sie haben uns nur 6 Tage eingeräumt. Sonntage zählen nicht. Somit erkennen wir die fristlose Kündigung nicht an.”

Was ist davon zu halten?

Die Mieter irren und haben offenkundig auf anwaltliche Beratung verzichtet.

Kündigungstatbestand

Nach den mietvertraglichen Vereinbarungen ist die Miete spätestens bis zum 3. Werktag an den Vermieter zu zahlen. Die Kündigung wurde am 10. August erklärt. Bis dahin war die Miete nicht auf dem Konto des Vermieters.

§ 543 Abs. 1 S. 1 BGB lautet:

“Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen.”

§ 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB lautet:

“Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn der Mieter

a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.”

Diese Voraussetzungen lagen bei Ausspruch der Kündigung am 10.08.2018 unzweifelhaft vor.

Räumungsfrist

Die Rechtsfolge der fristlosen Kündigung ist die sofortige Beendigung des Mietverhältnisses.  Allerdings darf der Vermieter auch bei einer fristlosen Kündigung die Räumung nicht ohne die Gewährung einer angemessenen Räumungsfrist verlangen. In der Regel reichen dafür eine bis zwei Wochen aus. Ist die gesetzte Räumungsfrist zu kurz, wird die Kündigung dadurch allerdings nicht unwirksam, sondern der Vermieter geht das Risiko ein, dass er auf den Kosten für eine Räumungsklage sitzen bleibt, wenn die Mieter dann doch ausziehen und sich die Erhebung der Räumungsklage als verfrüht erweist.

Auch eine Räumungsfrist von einer Woche führt natürlich nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung. Die durch den Vermieter ausgesprochene Kündigung des Mietvertrages ist also wirksam.

Zur Vermeidung eines teuren Räumungsklageverfahrens werde ich dies den Mietern nun im Auftrag ihres Vermieters mitteilen. Sind sie dann aber immer noch nicht einsichtig, wird sich eine Räumungsklage aber nicht vermeiden lassen. Denn nur so wird mein Mandant seinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe durchsetzen können.

 

 

Fristlose Kündigung nach Mietrückstand was last modified: August 20th, 2018 by Schwartmann

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