Hochwasser: Mietminderung bei Unbewohnbarkeit

Hochwasser: Mietminderung bei Unbewohnbarkeit

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Hochwasser hat viele Mieter getroffen

Die Flutkatastrophe hat auch viele Mieter getroffen, deren Wohnungen überflutet wurden und derzeit nicht mehr bewohnbar sind. Eine Mandantin erzählte mir beispielhaft, dass ihre Wohnung zwar im Dachgeschoss liege und vom Wasser verschont wurde, aber die Flut die Hauseingangstür herausgerissen habe, das Treppenhaus bis zum 1. Stock verwüstet habe und den Keller unter Wasser gesetzt habe und dort das Heizöl ausgelaufen sei. Das ganze Haus sei nun ohne Strom- und Wasserversorgung.

So wird es vielen Mietern gehen, deren Wohnung dadurch derzeit unbewohnbar ist.

Wie sollten sie sich verhalten?

Mietminderung

Zunächst ist mit der Unbewohnbarkeit der Wohnung die Verpflichtung zur Mietzahlung entfallen. Das ergibt sich aus § 536 BGB. Danach tritt eine Mietminderung automatisch ein, wenn ein Mangel vorliegt, der die Tauglichkeit der Mietsache zu ihrem vertragsgemäßen Verbrauch einschränkt oder beseitigt. Für eine unbewohnbare Wohnung muss daher selbstverständlich keine Miete gezahlt werden.

Die Mietminderung tritt kraft Gesetz automatisch ein, auch wenn den Vermieter an der Unbewohnbarkeit kein Verschulden trifft. Der Vermieter muss nur von dem Mangel in Kenntnis gesetzt werden. Das dürfte bei den Hochwasserschäden in der Regel aber kein Problem sein.

Hochwasser

Schadensersatz

Wer muss für beschädigten Hausrat aufkommen? Der Vermieter ist nur zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er entweder den Schaden durch eigenes Verschulden zu verantworten hat – oder wenn er mit der Mängelbeseitigung in Verzug ist.

In einem mir geschilderten Fall ist es in Folge des Hochwassers zu einem Schaden im Keller und den dort gelagerten Gegenständen gekommen, weil ein Rohr nicht richtig abgedichtet war. Andernfalls wäre kein Wasser eingedrungen. In einem solchen Fall wäre also zu prüfen, ob die von dem Vermieter in der Vergangenheit beauftragten Handwerker vielleicht schlampig gearbeitet haben. Dann komm eine Haftung des Vermieters in Betracht. Aber Vorsicht: Die Beweislast für ein Verschulden des Vermieters liegt beim Mieter – ist der Schaden also erst einmal behoben, wird sich dieser Beweis in der Regel nur schwer erbringen lassen.

In der weit überwiegenden Zahl der Schadensfälle scheidet eine Haftung des Vermieters aber aus: Der Vermieter ist für die Überflutung der Straße und den Eintritt des Wassers ins Haus in der Regel nämlich nicht verantwortlich.

Allerdings darf der Vermieter nun auch nicht die Hände in den Schoß legen und sich um nichts kümmern. Er muss nun dafür sorgen, dass die Schäden an der Mietsache umgehend behoben werden und die Mietsache wieder in den vertragsgemäßen Zustand versetzt wird. Natürlich kann vom Vermieter keine Zauberei verlangt werden. Sobald aber Handwerker zur Verfügung stehen und die Arbeiten möglich sind, muss er alles Notwendige veranlassen, um die Schäden zu beseitigen. Entsteht dem Mieter ein weiterer Schaden dadurch, dass der Vermieter die Schadensbeseitigung verzögert, kann er von dem Vermieter nämlich Schadensersatz verlangen.

Ersatzvornahme

Kümmert sich der Vermieter nicht um sein beschädigtes Eigentum und lässt den Mieter mit seinen Sorgen und Nöten in Stich, der ja weiterhin einen Anspruch auf Wiederherstellung der Mietsache hat, kann der Mieter – sofern ihm dies möglich ist – nach Fristsetzung auch selbst Handwerker mit der Beseitigung von Schäden beauftragen. Ihm steht dann ein Kostenerstattungsanspruch zu.

Kündigung

Ist die Wohnung unbewohnbar und behebt der Vermieter die Schäden nicht, weil ihm dazu die finanziellen Mittel fehlen, darf der Mieter das Mietverhältnis nach erfolgloser Fristsetzung auch fristlos kündigen. Es kann ihm natürlich nicht zugemutet werden, darauf zu warten, bis der Vermieter irgendwann einmal zur Tat schreitet und Handwerker beauftragt.

Natürlich kann der Vermieter auch auf Mängelbeseitigung vor Gericht verklagt werden, wenn der Mieter nicht kündigen möchte und einfach nur die Schäden beseitigt haben will. Ein Klageverfahren dauert jedoch mindestens ein paar Monate und nur die wenigsten Mieter werden so lange warten wollen, bis sie wieder ein trockenes und mängelfreies Dach über dem Kopf haben, das sie ihr Zuhause nennen können.

Rechtsanwalt Schwartmann, Mietrecht, Familienrecht, Strafrecht
Hochwasser: Mietminderung bei Unbewohnbarkeit was last modified: Juli 28th, 2021 by raschwartmann

Überraschwartmann

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann, Köln

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