Vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag

Ein Mandant schrieb mir:

Ein Mieter hat gekündigt und mich per Messenger gefragt, ob ich ihn früher aus seinem Mietvertrag entlassen würde. Ich habe leider voreilig zugestimmt und ihm per E-Mail geschrieben, dass er die Wohnung schon zwei Monate früher verlassen dürfe und er darüber hinaus keine Miete mehr zahlen müsse.

Leider konnte ich die Wohnung nun aber nicht gleich neu vermieten und ich habe dem Mieter mitgeteilt, dass ich einen Fehler gemacht hätte und zu früh zugestimmt habe. Nun beharrt er auf meiner Zusage und will auf keinen Fall die gesetzlich vorgeschrieben Kündigungsfrist einhalten. Er habe aufgrund meiner Zusage bereits einen Mietvertrag für eine andere Wohnung unterzeichnet. Wie ist die Rechtslage?

Mietaufhebungsvertrag

Der Mandant hat mit dem Mieter einen Mietaufhebungsvertrag gem. § 311 BGB geschlossen. Die Mietvertragsparteien haben sich nämlich darüber geeinigt, dass das Mietverhältnis einvernehmlich zu einem bestimmten Zeitpunkt enden soll. Eine solche Einigung setzt keine Schriftform i.S.d. § 126 BGB voraus – sie kann sogar mündlich erfolgen. Der Nachteil einer mündlichen Mietaufhebungsvereinbarung ist allerdings, wie immer bei mündlichen Vereinbarungen, die Frage der Beweisbarkeit. Was die Parteien unter vier Augen (und Ohren) vereinbaren, ist in der Regel nur schwer zu beweisen. Deshalb sollte eine vertragliche Vereinbarung idR immer schriftlich fixiert werden – auch um spätere Unklarheiten darüber zu vermeiden, was konkret besprochen und vereinbart wurde.

Im vorliegenden Fall liegt aber ein schriftliches Angebot vor („ich möchte den Mietvertrag zum … vorzeitig beenden“) und eine schriftliche Annahme („Ich bin damit einverstanden.“). Somit wurde eine Mietaufhebungsvereinbarung geschlossen, die der Mieter im Streitfall auch wird beweisen können. Ich konnte dem Mandanten also keine Hoffnung machen, die zwei geforderten Monatsmieten noch durchzusetzen.

Anfechtung und Schadensersatz

Aber auch wenn der Mandant sich bei Annahme des Angebotes rechtserheblich geirrt haben sollte, würde sich nichts ändern. Dann könnte er zwar vielleicht seine Zusage nach § 119 BGB wegen Irrtums anfechten. Er müsste dann aber dem Mieter nach § 122 BGB den Schaden ersetzen, den dieser im Vertrauen auf die Erklärung erlitten hat. Das wird darauf hinauslaufen, dass der Mieter die nach der Anfechtung geschuldete doppelte Mietzahlung als Schadensersatz geltend machen kann.

Pacta sunt servanda

Verträge sind einzuhalten – der Mieter durfte auf die Zusage vertrauen und muss nun keine doppelte Miete zahlen. Wer sich als Vermieter auf einen Mietaufhebungsvertrag einlässt und den Mieter vorzeitig aus dem (gekündigten) Mietvertrag entlässt, sollte dies vorher genau kalkulieren und sicher sein, dass er die Wohnung auch schnell neu vermietet bekommt. Andernfalls geht der zwischenzeitliche Leerstand zu seinen Lasten. Mit der vorzeitigen Entlassung aus dem Mietvertrag ist der Mieter von der weiteren Pflicht zur Mietzahlung befreit. Die gesetzliche Kündigungsfrist wird dann zugunsten des Mieters einvernehmlich verkürzt. Einen Anspruch darauf hat der Mieter nicht – ein Mietaufhebungsvertrag kann nur einvernehmlich zwischen Vermieter und Mieter geschlossen werden.

Möchten Sie hinsichtlich der vorzeitigen Beendigung eines Mietvertrages beraten werden? Kontaktieren Sie mich – ich prüfe Ihre Möglichkeiten und berate Sie gerne.