Seit 2016 beantworte ich für die mdsCreative GmbH Rechtsfragen aus dem Bereich des Miet- und WEG-Rechts. Diese Fragen und Antworten werden in unregelmäßiger Folge in den samstäglichen Immobilienbeilagen einiger Zeitungen der Dumont Mediengruppe (Kölner Stadtanzeiger, Kölner Rundschau, Berliner Zeitung u.a.) veröffentlicht.

An dieser Stelle werde ich ab sofort ausgewählte Fragen und Antworten veröffentlichen.

Mieterhöhung

Nach Rechtsstreitigkeiten haben wir von dem Anwalt unseres Vermieters eine Mieterhöhung erhalten. Er möchte 30,- EUR mehr von uns bekommen.  Wir den Mietvertrag mit Ihm und seiner Ehefrau geschlossen und die Miete geht auf das Konto der Eheleute. Meine Frage nun, müssen nicht beide von diesem Anwalt vertreten werden und müssen nicht beide die Mieterhöhung anbringen? Habe ich hier die Möglichkeit gegen das Schreiben des Rechtsanwaltes Einspruch einzulegen?

Eine Mieterhöhung muss grundsätzlich von beiden Vermietern gefordert werden. Handelt Ihr Vermieter hier alleine, wäre das Zustimmungsverlangen unbeachtlich und könnte keinen Zustimmungsanspruch begründen. Vertritt der Anwalt also nur den Vermieter, nicht aber dessen Ehefrau, die ebenfalls Vermieterin ist, wäre das Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam.

Aber Vorsicht: Wurde der Vermieter von seiner Ehefrau bevollmächtigt, auch für diese zu handeln, sähe die Rechtslage wieder anders aus. Ich empfehle Ihnen daher, das Mieterhöhungsbegehren unter Vorlage des Mietvertrages und des gerichtlichen Vergleichs einem Anwalt in Ihrer Nähe zur Prüfung vorzulegen, um nicht Gefahr zu laufen, bei verweigerter Zustimmung verklagt zu werden.

Modernisierung

Ich bewohne seit 15 Jahren eine Mietwohnung in Köln. Vor etwa fünf Jahren wurde an dem Wohnobjekt mit 25 Mietparteien eine Wärmedämmung auf die Fassade aufgebracht , die alten Fenster mit Einfachverglasung aber nicht erneuert. Dies wurde nur ab und an gemacht, wenn die Mieter das forderten oder es dringend notwendig war. Das wurde ohne eine anschließende Mieterhöhung erledigt. Nun habe ich Bedarf eines neuen Fensters in meinem Schlafzimmer angemeldet, weil  die Schiebetüre der Fensteranlage sich nur noch ganz schwer schieben lässt und die Einfachverglasung sich im vergangenen Winter unangenehm bemerkbar machte – es hat sich in Schimmel in der Dichtung des Fensters gebildet.  Jetzt meldet sich mein Vermieter: Wenn ich eine neue Fensteranlage haben wollte, dann würde sich meine jetzige Mieter um monatlich 15 Euro erhöhen. Die Rechnung ergibt sich aus dem Kostenvoranschlag des Fensterbauers, davon 8%, geteilt durch 12 Monate ergibt die monatliche Summe von 15 Euro.  Ist dies rechtens?

Grundsätzlich ist der Vermieter dazu berechtigt, die Kosten für eine Modernisierung der Mietsache im Wege einer Mieterhöhung auf den Mieter umzulegen. Dem steht auch nicht entgegen, dass er in der Vergangenheit bei anderen Mietern auf eine solche Mieterhöhung verzichtet hat. Allerdings müssen ersparte Instandhaltungskosten in Abzug gebracht werden. Sie schreiben, dass die Schiebetür des Fensters defekt sei und sich in der Dichtungsmasse der Fenster Schimmel gebildet habe. Also muss der Vermieter die dafür anfallenden fiktiven Instandsetzungskosten in seiner Berechnung berücksichtigen. Die geforderten 15 EUR müssen Sie nicht akzeptieren – der Vermieter muss neu rechnen.

Fenster im Treppenhaus

Unser Vermieter hat veranlasst, sämtliche Flurfenster mit abschließbaren Fensteroliven auszustatten, weil zwei Mieterinnen sich beschwert haben, durch die Lüftung würde das Haus auskühlen. Somit können die restlichen Mietparteien keine Lüftung mehr durchführen. Was sagt der Brandschutz dazu und wie ist die Rechtslage zu interpretieren?

Brandschutzbestimmungen, die abschließbare Fenstergriffe untersagen, sind mir nicht bekannt. Grundsätzlich ist der Vermieter befugt, die Fenster gegen unbefugtes Öffnen zu sichern – dies dient auch dem Einbruchsschutz und muss von Ihnen leider akzeptiert werden. Allerdings muss der Vermieter auch Ihnen das Öffnen der Fenster gestatten – es handelt sich beim Treppenhaus um einen Gemeinschaftsraum und die dortigen Fenster müssen allen Mietern zur Nutzung zur Verfügung stehen.

Pizzeria im Erdgeschoss

Seit einem halben Jahr wohnen wir zur Miete in einem teils gewerblich genutzten Haus aus den fünfziger Jahren. Im Erdgeschoss befindet sich eine Pizzeria mit Lieferservice, die täglich geöffnet ist. Über die Geschäftszeiten der Pizzeria hinaus sind wir in unseren Räumen einem andauernden lauten Motorengeräusch ausgesetzt – vor allem in der Küche, aber auch in den anderen Zimmern, das wohl von einer dortigen Entlüftungsanlage ausgeht. Außerdem ist eine sogenannte Fahrradgarage auf dem Hof, die wir mitzubenutzen befugt sind und bereits nutzen, sehr schmutzig und stehen darin mehrere große Abfalltonnen, die zur Altfett-Entsorgung der Pizzeria dienen. Müssen wir diese Zustände hinnehmen?

Wenn die Pizza nicht erst nach Ihrem Einzug eröffnet wurde, werden Sie die geschilderten Zustände hinnehmen müssen. Denn Sie haben die Wohnung schließlich in Kenntnis der Pizzaria angemietet. Die geschilderten Mängel beschreiben den vertragsgemäßen Zustand, so dass ich keine Chancen sehe, erfolgreich dagegen vorgehen zu können. Etwas anderes würde nur geltend, wenn die Pizzaria erst nach Ihrem Einzug eröffnet wurde und Ihnen dies bei Vertragsschluss nicht bekannt war – oder wenn sich der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages dazu verpflichtet hätte, für eine bessere Schalldämmung zu sorgen oder die Abfalltonnen anderweitig zu plazieren. Dann müssten Sie die geschilderten Zustände nicht dulden.