Mietminderung muss nicht beantragt werden

Mietminderung muss nicht beantragt werden

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Wann ist eine Mietminderung möglich?

Ich erhalte oft Anfragen von Mietern, die wegen Mängel der Wohnung beim Vermieter eine Mietminderung beantragen möchten. Meistens lehnt der Vermieter dies ab und die Mandanten fragen mich, was sie denn nun tun können, um zu ihrem Recht zu kommen.

Fällt im Winter die Heizung aus, haben Sie Feuchtigkeit in der Wohnung oder beklagen Sie Schimmelbefall und haben Sie diesen Mangel nicht selbst verschuldet, informieren Sie Ihren Vermieter unverzüglich. Dann besteht ein Anspruch auf Mietminderung.

Eine Mietminderung muss nicht beantragt werden. Ist die Mietsache mit einem Mangel behaftet, „der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel“, ist die Miete bereits durch § 536 BGB von Gesetzes wegen gemindert, ohne dass es auf einen „Antrag“ des Mieters ankommt. Die Minderung tritt automatisch ein. Es muss kein „Antrag auf Mietminderung“ gestellt werden.

Allerdings muss dem Vermieter der Mangel auch bekannt sein. Tritt also in der Mietwohnung Schimmel auf, darf sich der Mieter nicht auf die Mietminderung nach § 536 BGB berufen, wenn er den Vermieter über den Mangel gar nicht informiert hat. Denn dann kann der Vermieter natürlich keine Abhilfe schaffen, denn er weiß ja von dem Mangel nichts.

Mietminderung beantragen: Vermieter muss nicht zustimmen

Zeigt sich während der Mietzeit ein Mangel, der dem Vermieter nicht bekannt ist, sollte dieser dem Vermieter umgehend angezeigt werden und er unter Fristsetzung zur Abhilfe aufgefordert werden. Die Miete kann sodann angemessen gemindert werden. Es besteht dann ein Anspruch auf Mietminderung. Eine Mietminderung muss man aber nicht beantragen. Das Recht auf Mietminderung hängt nicht von der Zustimmung des Vermieters ab, sondern allein davon, dass ein Mangel vorliegt.

Die Höhe der Mietminderung richtet sich im Einzelfall nach dem Umfang der Beeinträchtigung. Diese hängt davon ab, inwieweit die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch durch die Beeinträchtigung eingeschränkt ist. Im Netz finden sich zwar zahlreiche Minderungstabellen, welche auf öffentlich zugänglichen Gerichtsentscheidungen beruhen. Auf eine dort genannte Minderungsqupte sollte man sich aber nicht blind verlassen – eine konkrete anwaltliche Beratung im Einzelfall können solche allgemeinen Tabellen nicht ersetzen.

Der Mieter, der durch einen Mangel mehr als unerheblich in der Nutzung der Mietsache eingeschränkt wird, darf ohne Zustimmung des Vermieters die Mietzahlung bis zur Beseitigung des Mangels um den geminderten Betrag kürzen. Liegt eine Einzugsermächtigung zugunsten des Vermieters vor, sollte diese gekündigt werden. Der Mieter muss dann natürlich darauf achten, dass er die (geminderte) Miete pünktlich überweist.

Grund für eine Mietminderung

Es kommt auch nicht darauf an, ob der Vermieter den Mangel verschuldet hat oder ihn beheben kann. Das Recht auf Mietminderung wegen Mängeln besteht also auch bei Baulärm, den der Vermieter selbst nicht verursacht hat.

Übrigens berechtigt auch eine Abweichung der Wohnfläche um mehr als 10 Prozent von der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche zur Mietminderung. Diese kann sogar rückwirkend geltend gemacht – und überzahlte Miete eingeklagt werden. Dem steht auch nicht entgegen, dass Mieter und Vermieter gar nichts von der abweichenden Wohnfläche wussten. Der Vermieter wird dem Mieter nämlich nicht entgegenhalten können, dass er aufgrund unterlassener Anzeige des Mangels nicht für Abhilfe sorgen konnte. Wenn die Wohnfläche also kleiner ist als im Mietvertrag angegeben, kommt eine Mietminderung in Betracht.

Eine Mängelanzeige und eine angemessene Frist zur Beseitigung sollten Mieter vorsichtshalber dem Vermieter per Einschreiben schicken, damit es nachher keinen Streit darüber gibt, ob der Grund für eine Minderung der Miete überhaupt mitgeteilt wurde.

Höhe der Mietminderung: Fristlose Kündigung vermeiden

Ist die Höhe der Minderung zu hoch angesetzt, kann der Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen, wenn der Mieter über einen Zeitraum von zwei Terminen mit mehr als einer Monatsmiete in Verzug gerät. Besteht also Uneinigkeit, in welcher Höhe die Miete gemindert ist und die Mietminderung gerechtfertigt ist, sollte der Mieter die Miete vorsichtshalber nur in geringer Höhe kürzen, die Mietzahlung unter Vorbehalt leisten und sich anwaltlich über eine angemessene Minderungsquote beraten lassen.

 

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Mietminderung muss nicht beantragt werden was last modified: Dezember 12th, 2022 by raschwartmann

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Rechtsanwalt Andreas Schwartmann, Köln

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4 comments on “Mietminderung muss nicht beantragt werden

  1. 18. März 2021 at 12:44

    Guten Mittag. Es war interessant, diesen Beitrag zu lesen. Ein sehr informativer Artikel in Ihrem Blog! Vielen Dank.

    Reply
  2. 13. Juli 2021 at 18:22

    Ein kurzer, aber sehr aufschlussreicher Artikel! Es ist wichtig, dass die Mieter den Vermieter zuerst auf Mängel aufmerksam machen.

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  3. 5. August 2021 at 17:25

    Guten Tag , ich komme aus dem Hochwass Gebiet, wir wohnen zur Miete , haben weder Strom noch Gas und nur kaltes und verseuchtes Wasser . Die Wohnung ist nicht direkt betroffen. Der Keller und die Waschküche und das Treppenhaus jedoch stand komplett unter Wasser und Schlamm. Meine Frage lautet können wir eine Miet Minderung durchführen und wenn ja wieviel und wird das von der Kaltmiete abgezogen oder von der kompletten Miete inkl Nebenkosten? Ich würde mich sehr über eine Rückmeldung Ihrer Seite freuen, da wir echt nicht wissen was wir machen sollen. Mfg. M.S.

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  4. 20. Februar 2022 at 20:58

    Sehr spannender Beitrag zum Thema Mietminderung. Die wichtigsten Aspekte angesprochen, was einen guten und schnellen Überblick über die Thematik bietet. Mit freundlichen Grüßen

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