Mietrecht und COVID-19: Keine Kündigung bei Nichtzahlung der Miete

Mietrecht und COVID-19: Keine Kündigung bei Nichtzahlung der Miete

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Mieter zahlt wegen COVID-19 die Miete nicht

Durch die behördlichen Anordnungen im Rahmen der Bekämpfung der COVID-19-Pandemie verlieren derzeit zahlreiche Mieter ihren Arbeitsplatz oder müssen Kurzarbeit ableisten – Sie erleiden also zum Teil erhebliche finanzielle Einbußen. Das hat natürlich auch Auswirkungen auf zahlreiche Mietverhältnisse. Können Mieter die Miete nicht zahlen, droht Ihnen die fristlose Kündigung.

Bundestag und Bundesrat haben deshalb bereits Ende März 2020 ein Gesetz beschlossen, welches Mieter vor einer coronabedingten Kündigung schützen soll.

Was ist geregelt?

Art. 240 EGBGB bestimmt künftig in seinem § 2:

(1) Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt. (2) Von Absatz 1 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.

Das bedeutet:

Kann der Mieter glaubhaft machen, dass die Nichtzahlung der Miete auf den “Auswirkungen der COVID-19-Pandemie” beruht, darf der Vermieter ihm nicht wegen des Zahlungsverzuges in den Monaten April, Mai und Juni 2020 kündigen. Das gilt für Wohnraummietverhältnisse wie für Geschäftsräume.

Nicht davon betroffen sind Mietschulden, die schon vor dem April 2020 entstanden sind.

Beispiel: Der Mieter zahlt in den Monaten Februar, März und April keine Miete. Im April behauptet er, dass er durch die COVID-19-Pandemie seine Arbeit verloren hat bzw. keine Umsatz machen konnte und deshalb die Miete kann. Der Vermieter kündigt ihm wegen der Mietrückstände fristlos. Diese Kündigung ist wirksam, denn bereits der Rückstand aus den Monaten Februar und März begründete ein fristloses Kündigungsrecht.

Nicht ausgeschlossen sind auch Kündigungen wegen Eigenbedarf. Erklärt der Vermieter also im Mai 2020 die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses, weil er die Wohnung für sich selbst oder einen Angehörigen benötigt, steht die COVID-19-Pandemie einer solchen Kündigung nicht entgegen.

Glaubhaftmachung

Damit eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges unwirksam ist, muss der Mieter glaubhaft machen, dass die Nichtzahlung der Miete auf die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie zurückzuführen ist. Er muss also einen konkreten Zusammenhang vortragen. Das kann er, wenn er seinen coronabedingten Verdienstausfall nachweisen kann. Gewerbemieter können sich auf die Untersagung des Betriebs ihres Unternehmens im Rahmen der Bekämpfung von Sars-CoV-2 durch Rechtsverordnung oder behördliche Verfügung berufen. Wer nachweislich seinen Laden zumachen muss, wird seinen Umsatzverlust und die damit verbundenen Mietzahlungsprobleme unschwer darlegen können.

Im Einzelfall wird dies aber gerade in Wohnraummietverhältnissen zu vielen Streitigkeiten führen, denn ist leider zu befürchten, dass sich nun auch Mieter auf die Covid-19-Pandemie berufen, die schon vorher Probleme damit hatten, ihre Miete (pünktlich) zu bezahlen. Es wird nicht wenige Mieter geben, die nun einfach “Corona” für ihre Zahlungsschwierigkeiten verantwortlich machen werden. Die Beweislast liegt in diesem Fall ausdrücklich bei dem Mieter – welche Anforderungen daran zu stellen sind, werden nun die Gerichte klären müssen.

Eigenbedarfskündigung

Pflicht zur Mietzahlung trotz Corona

Die offenen Mieten müssen aber auch nach der neuen gesetzlichen Regelung gezahlt werden. Eine Befreiung von der Mietzahlungspflicht ist dem Gesetz daher auf keinen Fall zu entnehmen. Offene Mieten können also auch weiterhin gerichtlich tituliert werden (z.B. im Mahnverfahren) und im Wege der Zwangsvollstreckung beigetrieben werden. Das Gesetz schließt nur für den (zunächst) beschränkten Zeitraum von April bis Juni 2020 eine Kündigung aus. Deshalb ist auch der mancherorts gelesene Hinweis, dass die Mieten bis zum 30.06.2022 nachgezahlt werden müssen, nicht zutreffend: Die Mietforderung wird nicht gestundet – der Vermieter kann die Mietzahlung weiterhin am 3. Werktag verlangen. Ausgeschlossen ist allein die Kündigungsmöglichkeit wegen der Nichtzahlung der Mieten in diesen Monaten. Auch in den Monaten April, Mai und Juni 2020 muss die Miete weiter gezahlt werden!

Praxistipp

Können Sie als Mieter ihre Miete wegen der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie nicht mehr (vollständig) zahlen, sollten Sie zunächst das Gespräch mit dem Vermieter suchen und eine einvernehmliche Regelung suchen. Der pauschale Verweis auf die Pandemie reicht zur Glaubhaftmachung eines Zusammenhanges nicht aus. Sie müssen schon konkret die Auswirkungen auf Ihre finanzielle Leistungsfähigkeit darlegen und im Streitfall auch beweisen können.

Vermieter, deren Mieter nun ohne jede Begründung die Miete nicht zahlen oder diese kürzen, müssen dies auf keinen Fall dulden. Die Mietforderung besteht weiterhin und kann auch weiter gerichtlich geltend gemacht und durchgesetzt werden. Die finanziellen Auswirkungen der Corona-Krise dürfen nicht auf dem Rücken von Vermietern ausgetragen werden, die oft selbst weiter ihre Kredite an die finanzierenden Banken zurückzahlen müssen.

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Mietrecht und COVID-19: Keine Kündigung bei Nichtzahlung der Miete was last modified: April 1st, 2020 by raschwartmann

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Rechtsanwalt Andreas Schwartmann, Köln

One comment

  1. 3. April 2020 at 12:14

    Der eine oder andere Vermieter wird wohl selbst Gebrauch machen müssen von dem neuen Gesetz. Wenn er selbst nachweisen kann, dass es durch die – wenn auch nur temporären – Mietausfälle für ihn eng wird, kann er seine eigenen Kreditraten stunden lassen. Im Gegensatz zum Mieter ohne Verzugszins.

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