Rechtsanwalt für Mietrecht

Betriebskosten | Kündigungen | Mieterhöhungen | Räumungsklagen | Mietminderungen

Rechtsanwalt für Mietrecht

Beratung und Vertretung im Mietrecht: Wohnraum und Gewerbe

Ob Sie Mieter oder Vermieter sind, es um eine Wohnung oder um einen vermieteten Gewerberaum geht: Bei mir sind Sie richtig, wenn Sie Probleme mit ihrem Mietvertragspartner haben. Denn als Anwalt mit Schwerpunkt Mietrecht kenne ich mich dank langjähriger Erfahrung seit 1998 in jeder Hinsicht aus.

Von 1998 bis 2002 war ich für den Mieterverein Köln e.V. rechtsberatend tätig und habe dort tausende Beratungsgespräche geführt und Mieter außergerichtlich in Mietstreitigkeiten vertreten.

Im Anschluss daran habe ich für die ehemalige Kölner Kanzlei Jennißen, Harren, Lützenkirchen Vermieter und Wohnungsgesellschaften als Rechtsanwalt betreut.

Seit August 2004 bin ich Inhaber meiner eigenen Kanzlei mit dem Schwerpunkt Mietrecht. Ich bin Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Mietrecht und Immobilien des Deutschen Anwaltvereins.

Ab November 2018 werde ich an einem Lehrgang zum Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht teilnehmen.

Mieter und Vermieter

Ich vertrete Mieter und Vermieter gleichermaßen, denn es ist interessanter, das Mietrecht nicht nur aus einer Perspektive zu betrachten. Rechte und Pflichten betreffen immer Mieter und Vermieter gemeinsam.  Ich kann stets den Standpunkt und die Motivation der anderen Seite aus langjähriger Erfahrung nachvollziehen, was bei der außergerichtlichen und gerichtlichen Interessenvertretung von entscheidender Bedeutung ist.

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Kontaktieren Sie mich, wenn Sie Fragen zum Mietrecht haben und Wert auf schnelle Erreichbarkeit und kompetente Beratung legen.

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Mietmängel und Mietminderung

Ich vertrete als Anwalt Mieter, die sich über Mängel in der Mietsache beklagen. Wenn Sie Schimmel in der Wohnung haben, die Heizung defekt ist, der Nachbar mit seiner Musikanlage die Hausruhe stört, Bauarbeiten die Nacht zum Tag machen oder ein Wasserschaden die weitere Nutzung der Mietwohnung unmöglich macht, kommt nach § 536 BGB eine Minderung der Miete in Betracht, ohne dass es auf ein Verschulden des Vermieters ankommt.

Ich prüfe, ob aufgrund eines Mietmangels ein Recht auf Mietminderung besteht und in welcher Höhe die Miete zu zahlen ist, ob die Möglichkeit einer Ersatzvornahme besteht, ob eine Mängelbeseitigungsklage sinnvoll ist und ob der Mieter eine fristlose Kündigung aussprechen und Schadensersatz verlangen darf, wenn der Vermieter bestehende Mängel nicht beseitigt.

Sind Sie Vermieter, prüfe ich, ob eine Mietminderung abgewehrt und zu Unrecht gekürzte Miete erfolgreich beigetrieben werden kann. Für Mängel, die der Mieter aufgrund seines Wohnverhaltens (z.B. Lüften und Heizen) selbst verursacht hat, muss der Vermieter nämlich nicht aufkommen. Eine Mietminderung ist dann ausgeschlossen.

Eine Mietminderung sollte zudem nie zu hoch bemessen sein. Kürzt der Mieter nämlich die Miete zu sehr, kann der Vermieter bei ausreichendem Mietrückstand das Mietverhältnis fristlos kündigen. Das muss bei jeder Minderung bedacht werden.

Gemeinsam mit Ihnen bespreche ich eine Strategie, Ihren Anspruch auf eine mängelfreie Mietsache durchzusetzen oder eine ungerechtfertigte Mietminderung abzuwehren.

Betriebskostenabrechnungen, Heizkosten und Mieterhöhungen

Ich prüfe Betriebs- und Heizkostenabrechnungen auf formelle und inhaltliche Richtigkeit. Ebenso überprüfe ich natürlich Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete oder wegen Modernisierung  – und nach Beendigung eines Mietverhältnisses auch Kautionsabrechnungen. Darf der Vermieter Abzüge vom Kautionsguthaben vornehmen? Bestehen Schadensersatzansprüche des Vermieters oder sind sie bereits verjährt? Ich prüfe auch dies und berate entsprechend.

Kündigungen: Eigenbedarf und Vertragsverletzungen

Ich vertrete Mieter, die schnellstmöglich Ihren Mietvertrag kündigen möchten oder selbst eine Kündigung erhalten haben. Sei es, weil der Vermieter die Wohnung selbst benötigt und Eigenbedarf geltend macht, sei es, weil er den Mietern eine Vertragsverletzung wirft, weil sie z.B. die Miete unpünktlich oder gar nicht zahlen.

Die Kündigung eines Mietvertrages stellt einen schwerwiegenden Eingriff in die Lebensplanung des Mieters dar, denn ist sie berechtigt, verliert der Mieter mit der Wohnung nach Ablauf der Kündigungsfrist buchstäblich sein Dach über dem Kopf und steht schlimmstenfalls auf der Straße.

Damit das nicht passiert, prüfe ich nicht nur die Berechtigung der Kündigung sondern vermittele regelmäßig auch zwischen den Vertragsparteien, um teure und langwierige gerichtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden. Denn erfahrungsgemäß kann sich eine Räumungsklage und ein Räumungsrechtsstreit durch mehrere Instanzen über mehrere Jahre hinziehen.

Möchten Sie als Vermieter einen Mietvertrag kündigen, müssen Sie formelle und inhaltliche Voraussetzungen beachten. Geschieht das nicht, ist eine Kündigung schnell unwirksam und beendet das Mietverhältnis nicht. Die Folge ist dann zumindest ein erheblicher Zeitverlust und häufig auch ein verlorener Räumungsrechtsstreit.

Damit das nicht geschieht, fertige ich selbstverständlich als Anwalt Kündigungsschreiben an, die einer rechtlichen Überprüfung standhalten. Benötigt der Vermieter die vermietete Wohnung für sich selbst oder einen nahen Angehörigen, prüfe ich die Erfolgsaussichten einer Eigenbedarfskündigung und verfasse diese auf Wunsch selbstverständlich auch.

Scheitert eine außergerichtliche Lösung am Widerstand des Mietvertragspartners, vertrete ich als Rechtsanwalt Mieter und Vermieter bundesweit vor Gericht. Ich setze mich dann mit Engagement und Kompetenz dafür ein, dass meine Mandanten so schnell wie möglich zu ihrem Recht kommen. Wird einer Kündigung nicht Folge geleistet, vertrete ich den Vermieter im Räumungsrechtsstreit gegen den Mieter. Mieter, die sich gegen eine unwirksame Kündigung wehren möchten, berate und vertrete ich ebenfalls.

fristlos gekündigter Mietvertrag

Mietrückstände und Mitwirkungspflichten

Das gilt selbstverständlich auch für Vermieter, die sich an mich als Mietrechtler wenden, weil sie Probleme mit ihrem Mieter haben: Oft zahlt der Mieter die Miete nicht pünktlich oder gar nicht, häufig wird die Betriebskostenabrechnung nicht akzeptiert oder die Mieterhöhung verweigert.

Häufig verweigern Mieter auch ohne Rechtsgrund ihre Mitwirkungspflichten, wenn z.B. der Vermieter einen Mangel beseitigen oder Modernisierungsarbeiten vornehmen lassen möchte – oder einfach nur, wie gesetzlich vorgeschrieben, einen Rauchmelder installieren muss. Dann prüfe ich welche Möglichkeiten dem Vermieter offen stehen, effizient, schnell und möglichst kostengünstig seine Rechte und Ansprüche durchzusetzen.

Räumungsklagen

Der Ausspruch einer Kündigung – durch den Mieter oder den Vermieter – hat die Beendigung des Mietverhältnisses zur Folge. Der Mieter muss die Mietsache, die Wohnung oder den Gewerberaum, zum Ablauf der Kündigungsfrist an den Vermieter geräumt herausgeben. Er hat dann kein Recht mehr zum Besitz an der Mietsache.

Oft verweigern Mieter die Rückgabe der Mietsache. Weil sie z.B. die Wirksamkeit der Kündigung bestreiten oder nicht rechtzeitig eine neue Unterkunft gefunden haben. Der Vermieter darf sich in diesem Fall nicht selbst wieder in den Besitz der Wohnung setzen, in dem er z.B. das Wohnungsschloss austauscht. Das würde verbotene Eigenmacht darstellen, gegen die sich der Mieter mit einer einstweiligen Verfügung wehren könnte. Der Vermieter muss stattdessen den Rechtsweg bemühen und einen vollstreckbaren Räumungstitel erstreiten. Dazu muss er den Mieter zuvor auf Räumung und Herausgabe verklagen. Zuständig ist dazu in Wohnraummietsachen immer das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt – andernfalls kann, abhängig von der Höhe der Miete, auch das Landgericht zuständig sein.

Zieht der Mieter nicht fristgemäß aus und ist eine einvernehmliche Einigung nicht möglich, vertrete ich den Vermieter als Anwalt im Räumungsklageverfahren und der anschließenden Zwangsvollstreckung, damit er zügig wieder über seine Wohnung verfügen kann. Denn auch hier gilt der Grundsatz: Zeit ist Geld.

Beruht die Kündigung durch den Vermieter also z.B. auf Mietrückständen – zwei Monatsmieten reichen aus –  sollte umgehend der Rechtsweg bemüht werden. Ein Räumungsklageverfahren dauert nämlich auch im günstigsten Fall mindestens vier bis sechs Wochen und ist der Mieter einmal mit einigen Mieten im Rückstand, ist die Wahrscheinlichkeit sehr hoch, dass er auch die weiter anfallenden Mieten nicht pünktlich zahlen wird. Schnelles Handeln ist also bares Geld wert, denn sobald die Wohnung geräumt ist, kann sie neu vermietet werden.

Schönheitsreparaturen

Häufig besteht Streit darüber, wie der Mieter die Wohnung bei Vertragsende übergeben muss. Muss der Mieter renovieren? In den letzten Jahren hat der Bundesgerichtshof (BGH) in dieser Frage immer wieder neue Entscheidungen veröffentlicht, welche die Rechtslage stark beeinflusst haben. Viele mietvertragliche Klauseln zu Schönheitsreparaturen sind nach diesen Entscheidungen des Bundesgerichtshofs als unwirkam anzusehen. Insbesondere Klauseln in Formularmietverträgen, die sich an AGB-Recht messen müssen, erweisen sich sehr oft als unwirksam. Ist eine mietvertraglich vereinbarte Schönheitsreparaturklausel aber unwirksam, muss der Mieter in der Regel die Wohnung nur besenrein verlassen und nicht renovieren. Hat er in Unkenntnis der Unwirksamkeit der Klausel trotzdem renoviert, kann er seinen Aufwand ersetzt verlangen.

Was der Mieter bei Auszug konkret erledigen muss und ob der Vermieter die Vornahme von Schönheitsreparaturen verlangen kann, lässt sich nur durch einen Blick in den Mietvertrag feststellen.

Ich prüfe Ihren Mietvertrag hinsichtlich der Wirksamkeit der Klauseln stets anhand der aktuellen mietrechtlichen Rechtsprechung des BGH und empfehle Ihnen dann stets den sichersten Weg zu ihrem Recht.

Kaution

Nach Beendigung eines Mietverhältnisse stellt sich häufig die Frage, wann der Vermieter über die Kaution abrechnen muss und wann der Mieter Auszahlung des Kautionsguthabens verlangen kann. Darf der Vermieter mit Schadensersatzforderungen aufrechnen? Können die Kosten für Schönheitsreparaturen verrechnet werden? Darf ein Zurückbehalt für etwaige Betriebskostennachzahlungen erfolgen? Ich berate und vertrete Mieter und Vermieter auch in diesen Fragen und setze den Anspruch auf Kautionsabrechnung gerichtlich durch, wenn sich außergerichtlich keine Lösung finden lässt.

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Mietrecht was last modified: August 10th, 2018 by Schwartmann
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