Zum Geltungsbereich des Kölner Mietspiegels

Zum Geltungsbereich des Kölner Mietspiegels

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Mieterhöhungsverlangen nach Kölner Mietspiegel

Der Vermieter stützte ein Mieterhöhungsverlangen für eine in Köln gelegene Wohnung mit einer Größe von 140 qm auf den aktuellen Kölner Mietspiegel. Da dieser keine Daten über eine Wohnung von dieser Größe enthalte, wies das Amtsgericht Köln die auf Zustimmung zu dem Mieterhöhungsverlangen gerichtete Klage ab. Der Vermieter habe sich nicht auf ein zulässiges Begründungsmittel gestützt.

Dagegen wendete sich der Vermieter nun mit der Berufung vor dem Landgericht Köln: Auch der Bundesgerichtshof habe anerkannt, dass ein an sich für eine Wohnung nicht anwendbarer Mietspiegel zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens herangezogen werden kann, wenn er für die Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete zumindest eine Orientierungshilfe biete (BGH v. 16.12.2020 – VIII ZR 108/20).

Zudem habe die IHK Köln dem Kläger mitgeteilt, dass der Kölner Mietspiegel auch auch Wohnungen um die 140 qm anzuwenden sei.

Mietspiegel

Keine Anwendbarkeit auf Wohnungen von 140 qm Größe

Das Landgericht Köln sah dies aber anders. In einem Hinweisbeschluss vom 07.09.2021 hat die 6. Zivilkammer dazu mitgeteilt:

Soweit der Kläger vorträgt, der Kölner Mietspiegel erfasse in der Kategorie E „Wohnungen um 120 qm“ auch Wohnungen von bis zu 140 qm und hierfür Beweis antritt, so ist dieser Vortrag bereits unerheblich, sodass es einer Beweisaufnahme nicht bedarf.

Zweck des Begründungszwangs nach § 558a Abs. 1 BGB ist es, dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu geben, damit dieser während der Überlegungsfrist die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen kann (BGH, Urteil vom 03.02.2016 – VIII ZR 69/15, NJW 2016, 1385). Insoweit ist es jedoch notwendig, dass sich der bezuggenommene Mietspiegel nicht nur tatsächlich zu der betroffenen Wohnung verhält, sondern dies auch aus dessen Aufbau und Erläuterungen ersichtlich ist. Denn nur dann ist es dem
Mieter möglich, das Mieterhöhungsverlangen selbst zu prüfen.

Sollte sich hingegen erst durch Nachfrage bestätigen, dass die streitgegenständliche Wohnung entgegen den Erläuterungen des Mietspiegels von diesem umfasst ist, dann wird dem Mieter mit Nennung des Mietspiegels gerade kein tauglicher Hinweis zur Überprüfung genannt. Von dem Mieter kann nicht verlangt werden, den Mietspiegel auf seine inhaltliche Richtigkeit zu prüfen. Vorliegend enthält der Mietspiegel fünf Kategorien zur Wohnungsgröße (A – E), welche benannt sind mit „Wohnungen um …qm“.

Die Größenangaben steigen pro Kategorie insofern jeweils um 20 qm, beginnend mit 40 qm, endend mit 120 qm. Aus dem Aufbau und dem Wort „um“ ist ersichtlich, das jede Kategorie eine Spanne von 20 qm umfasst, jeweils 10 qm mehr und weniger. Demgemäß kann der Mietspiegel nur so verstanden werden, dass die Kategorie E Wohnungen von 110 – 130 qm mit einbezieht und eine Wohnung von 140 qm nicht zu der Vergleichsgruppe gehört.

Unabhängig davon, ob die unter Beweis gestellte Behauptung des Klägers, es seien auch Wohnungen bis 140 qm in die
Vergleichsgruppe miteinbezogen worden, stellt sich dies jedenfalls für den Leser des Mietspiegels gegenteilig dar, sodass bezüglich der streitgegenständlichen Wohnung der Zweck des Gesetzes eben nicht erreicht wird.

Soweit der Kläger weiter der Auffassung ist, der Mietspiegel biete jedenfalls eine hinreichende Möglichkeit zur Überprüfung des Mieterhöhungsbegehrens, da man die sinkende Miete bei steigender Wohnfläche zumindest selbst errechnen könne, so ist dem nicht zuzustimmen. Zwar hat der Bundesgerichtshof bereits Mietspiegel zur Begründung für zulässig erachtet, welche unzweifelhaft die streitgegenständliche Wohnung nicht erfassen (z.B. Einfamilienhaus bei Mietspiegel ausschließlich mit Wohnungen im Mehrfamilienhaus), dies jedoch mit der expliziten Begründung, dass dies deswegen unschädlich sei, da Wohnungen im Mehrfamilienhaus tendenziell höherpreisig sind, die Berufung auf den Mietspiegel sich somit nicht negativ für den
Mieter auswirkt (BGH, Urteil vom 17.09.2008 – VIII ZR 58/08, NZM 2009, 27) oder eine Vergleichsgruppe nicht gebildet werden kann, da keine hinreichende Menge an vergleichbaren Wohnungen (auch nicht von einem Sachverständigen) ermittelt werden kann (BGH, Urteil vom 29.04.2020 – VIII ZR 355/18, NJW 2020, 1947).

Dies trifft jedoch beides nicht auf den vorliegenden Fall zu. Der Mietpreis pro qm liegt bei größeren Wohnungen, wie der Kläger selbst erläutert niedriger, als bei kleineren Wohnungen. Zudem dürften auch Vergleichsobjekte für eine Größe von 140 qm grundsätzlich zu ermitteln sein.

LG Köln v. 07.09.2021 – 6 S 194/20

 

Rechtsanwalt Schwartmann, Mietrecht, Familienrecht, Strafrecht
Zum Geltungsbereich des Kölner Mietspiegels was last modified: September 20th, 2021 by raschwartmann

Überraschwartmann

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann, Köln

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