Was tun bei Schimmel in der Mietwohnung?

Schimmel in der Wohnung ist ein häufiges Problem. Er bildet sich an den ungewöhnlichsten Stellen und macht die Wohnung unschön und gesundheitsschädlich. Das Umweltbundesamt rät dazu:

„Sporen und Stoffwechselprodukte von Schimmelpilzen können, über die Luft eingeatmet, allergische und reizende Reaktionen beim Menschen auslösen. Es konnte jedoch bisher noch nicht festgestellt werden, ab welcher Konzentration an Schimmelpilzen in der Luft welche gesundheitlich negativen Auswirkungen auftreten. Da bislang keine Grenzwerte für Schimmelpilze festgelegt werden können, muss das Vorsorgeprinzip angewendet werden, wonach Schimmel in Innenräumen ein hygienisches Problem darstellt und beseitigt werden muss, bevor es zu Erkrankungen kommt.“

Rechtzeitig den Schimmel zu bekämpfen, liegt aber nicht nur im Interesse des Mieters, sondern auch des Eigentümers. Denn steckt der Schimmel erst im Mauerwerk, muss der Putz abgeschlagen und die Mauer komplett getrocknet werden. Je länger der Vermieter bei Schimmel also wartet, umso aufwendiger wird später die Instandsetzung.

Wie sollten Mieter reagieren, wenn sie in der Wohnung Schimmel entdecken?

Der Mieter, dessen Wohnung von Schimmel befallen ist, sollte deshalb schnell handeln. Zunächst sollte er umgehend den Vermieter oder die Hausverwaltung kontaktieren und die Situation melden. Eine Pflicht zur Mängelanzeige ergibt sich bereits aus dem Gesetz, denn § 536 c Abs. 1. S. 1 BGB lautet:

„Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache oder wird eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, so hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen.“

Mieter sollten den Vermieter unbedingt schriftlich informieren, denn erfahrungsgemäß kommt es über die rechtzeitige Mängelanzeige häufig zum Streit. Kommt es wegen zu später Meldung des Schimmels zu einer Ausweitung des Schadens und zu höheren Kosten bei der Beseitigung, macht sich der Mieter schadensersatzpflichtig. Erfolgt die Mängelanzeige nur telefonisch, geraten Mieter später dann oft in Beweisnot.

Der Schimmelpilz sollte fotografisch festgehalten werden, damit auch nach einer Beseitigung ein entsprechender Nachweis vorliegt.

Stellt der Mieter also Schimmelflecken fest, sollte er diese dem Vermieter schriftlich anzeigen und ihm aus rechtlichen Gründen eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen.

Ist der Vermieter verpflichtet, Schimmel zu entfernen?

Der Vermieter ist nach deutschem Mietrecht zur Schimmelbeseitigung verpflichtet. Denn er hat die Mietsache gem. § 535 BGB während der Mietzeit in einem vertragsgemäßen, mängelfreien Zustand zu erhalten. Diese Pflicht zur Mängelbeseitigung besteht unabhängig davon, in wessen Verantwortungsbereich die Ursache für den Schimmel fällt. Die Entfernung des Schimmels ist also immer Sache des Vermieters.

Vermieter sollten sodann den Grund für den Schimmelbefall herausfinden. Schimmelbildung in der Wohnung wird häufig durch ein falsches Lüft- und Heizverhalten des Bewohners begünstigt. Nimmt der Vermieter eine Messung durch einen Gutachter vor, steht dem Mieter aber kein Auskunftsanspruch gegen ihn zu.

Häufig liegen bauliche Mängel vor, etwa eine mangelhafte Isolierung der Außenwand. Baumängel fallen in den Verantwortungsbereich des Vermieters, ebenso wie feuchte Wände durch Wärmebrücken.

Wer trägt die Kosten für die Beseitigung?

Die Kosten für die Beseitigung trägt der Vermieter nur dann nicht, wenn der Mieter für die Entstehung des Schimmels verantwortlich gemacht werden kann.

Streiten sich Mieter und Vermieter vor Gericht über die Ursache des Schimmels, weil der Vermieter eine Minderung der Miete oder die Übernahme der Kosten für die Entfernung nicht akzeptiert, muss das Gericht Beweis erheben. Der Kläger wird dann in der Regel behaupten, dass der Schimmel nicht in seinen Verantwortungsbereich fällt.

Dazu gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine dreistufige Vorgehensweise.

• In der ersten Stufe muss der Mieter darlegen und Beweis antreten, dass überhaupt ein Mangel in Form von Feuchtigkeit oder Schimmel vorliegt. Dazu wird er in der Regel Fotos vorlegen und Zeugen benennen. Reicht dies nicht aus, beauftragt das Gericht auf Antrag einen Gutachter mit der Feststellung, ob überhaupt Schimmel vorliegt.

• Ist das Vorliegen eines Mangels bewiesen, muss der Vermieter in der zweiten Stufe beweisen, dass die Ursache nicht in seinen Verantwortungsbereich fällt. Er muss darlegen und beweisen, dass kein baulicher Mangel vorliegt, der die Feuchtigkeit verursacht haben könnte. Die Beweislast dafür liegt beim ihm. Das Gericht holt dazu ein Gutachten eines Bausachverständigen ein, der ermittelt, wieso der Schimmel entstehen konnte. Die Kosten für das Sachverständigengutachten muss der beweisbelastete Vermieter zunächst als Vorschuss bei Gericht einzahlen.

• Kann der Vermieter beweisen, dass kein Baumangel vorliegt, muss liegt die Beweislast in der dritten Stufe beim Mieter, dass er durch richtiges Heizen und Lüften alles getan hat, um die Schimmelbildung zu verhindern. Dazu hört das Gericht den Bausachverständigen und auch Zeugen an, die der Mieter benannt hat. Die Zeugen müssen zum Lüften und Heizen des Mieters aussagen und bestätigen, dass der Mieter seinen Verpflichtungen nachgekommen ist und für einen ausreichenden Luftaustausch gesorgt hat. Im Idealfall sollte der Zeuge bestätigen, dass der Mieter nicht nur die Fenster auf Kipp stehen hat, sondern auch regelmäßiges Stoßlüften vornimmt.

Mietminderung bei Feuchtigkeit und Schimmelbildung

Sind die Räume feucht oder tritt Schimmel in der Wohnung auf, stellt dies einen Mangel der Mietsache dar. Dem Mieter stehen dann verschiedene gesetzliche Rechte zu:

• Der Mieter kann die sach- und fachgerechte Beseitigung des Schimmels und seiner Ursachen verlangen.
• Er ist gem. § 536 BGB auch zur Mietminderung berechtigt. In welcher Höhe die Miete gemindert ist, bemisst sich immer nach dem Ausmaß des Schimmels. Ist der Schaden großflächig und die Beeinträchtigung der Mietsache erheblich, weil Schimmel in mehreren Räumen vorliegt, kommt eine höhere Mietminderung in Betracht, als wenn nur oberflächlicher Schimmelbefall an einer kleinen Stelle im Badezimmer vorliegt.

Welche weiteren Rechte haben Mieter bei Schimmelbefall in der Wohnung?

Neben dem Recht zur Mietminderung und der Möglichkeit, die Mängelbeseitigung vor Gericht einzuklagen, können Mieter bei Schimmel eine Ersatzvornahme veranlassen: Sie beauftragen dann selbst einen Handwerker mit der Entfernung des Schimmels. Die Kosten dafür verrechnen sie mit der Miete. Da es damit in der Regel aber nicht getan ist, weil für die Behebung der Ursachen, durch die sich der Schimmel bilden konnte, ein umfangreicher Eingriff in die Bausubstanz notwendig ist, führt dieser Weg meistens nicht zum Ziel.

Wie sollte der Mieter vorgehen, wenn der Vermieter den Schimmel in der Wohnung nicht beseitigt?

Wenn der Vermieter den Schimmel in der Wohnung nicht beseitigt, hat der Mieter mehrere Möglichkeiten, um auf die Nichtbeseitigung zu reagieren.

• Zunächst einmal sollte sich der Mieter an einen Anwalt für Mietrecht wenden, um seine Rechte und Pflichten zu klären. Es ist ratsam, dass der Mieter alle Kommunikationen mit dem Vermieter schriftlich festhält und belegbare Kopien davon anfertigt.

• Der Mieter kann die Beseitigung des Schimmels im Rahmen einer Klage auf Mängelbeseitigung fordern. Er muss dazu das Vorliegen des Schimmels darlegen und beweisen. Wird der Vermieter zur Mängelbeseitigung verurteilt, kann er dazu im Wege der Zwangsvollstreckung aus dem Urteil gezwungen werden. Er muss dann innerhalb einer bestimmten Frist die notwendigen Maßnahmen ergreifen, um den Schimmel zu entfernen, wenn er die Zwangsvollstreckung vermeiden will.
  
• Gerät der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug, kann dem Mieter auch Schadensersatz zustehen, wenn dadurch etwa sein Eigentum beschädigt wird.

Fristlose Kündigung

Neben einer Mängelbeseitigungsklage, die sehr zeit- und kostenaufwendig ist, kommt unter bestimmten Umständen auch eine fristlose Kündigung in Betracht. Um eine solche Kündigung wegen Schimmelbefalls auszusprechen, muss der Schimmelbefall eine erhebliche Beeinträchtigung der Wohnqualität darstellen und eine Fortführung des Mietverhältnisses bis zum nächsten ordentlichen Beendigungstermin für den Mieter unzumutbar sein.

Das ist z.B. der Fall, wenn die durch Schimmel beeinträchtigte Raumluft zu Erkrankungen der Bewohner geführt hat. Den Nachweis dazu muss aber der Mieter führen, sodass vor Ausspruch der Kündigung eine Raumluftmessung vorgenommen und der medizinische Nachweis der Kausalität zwischen Schimmel und Erkrankung geführt werden muss.

Die Kündigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist ist aber auch dann zulässig, wenn der Verdacht auf Schimmelpilzbefall besteht und die reale Gefahr einer toxischen Verunreinigung mit den damit verbundenen potenziellen Gesundheitsgefahren besteht. Dazu ist ein amtliches toxikologisches Gutachten erforderlich, das bestätigt, dass die Hauptwohnräume tatsächlich kontaminiert sind.

Akzeptiert der Vermieter die Nichteinhaltung der ordentlichen Kündigungsfrist oder die Mietminderung nicht, kann er die vermeintlich offenen Mieten einklagen. Der Mieter muss dann beweisen, dass er zur Minderung der Miete und/oder zur Nichteinhaltung der Kündigungsfrist berechtigt war.

Letztlich ist jedoch anzumerken, dass jeder Fall individuell betrachtet werden muss und es keine pauschale Antwort gibt. Ein fachkundiger Anwalt kann daher den bestmöglichen Weg für den jeweiligen Fall ermitteln und dem Mieter helfen, seine Rechte geltend zu machen. Häufig ist der Weg einer ordentlichen Kündigung zu bevorzugen, da die Anforderungen an eine Kündigung ohne Frist sehr hoch sind.

Schimmel in der Wohnung

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