Kategorie: Mietrecht

Ich habe es endlich getan: Ab November werde ich an einem Lehrgang zum Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht teilnehmen, den ich im Mai 2019 hoffentlich erfolgreich abschließen kann. Was 1998 mit einer vierjährigen “Mietrechts-Schule” beim Mieterverein Köln begann, soll im Sommer 2019 endlich mit dem passenden Fachanwalt “geadelt” werden. Ein wenig mulmig ist mir schon, […]Continue reading

Mission Fachanwalt was last modified: April 25th, 2018 by raschwartmann

“Was ist bei einer Wohnungsübergabe bzw. Wohnungsrückgabe zu beachten?” Immer wieder stellen mir Mandanten im Zuge der Abwicklung eines Mietverhältnisses diese Frage. Sie möchten wissen, wie sie bei Mietende ihre Wohnung an den Vermieter zurückgeben müssen und auf was sie genau achten sollten. Ich möchte deshalb die wichtigsten Fragen im Zusammenhang mit der Rückgabe einer […]Continue reading

10 Tipps zur Wohnungsübergabe bei Beendigung des Mietvertrags was last modified: Oktober 29th, 2019 by raschwartmann

Abweichende Wohnfläche als Mangel Der für Wohnungsmietsachen zuständige 8. Zivilsenat Bundesgerichtshof (BGH) hat sich bereits 2004 (VIII ZR 295/03) höchstrichterlich mit der Frage auseinander gesetzt, unter welchen Voraussetzungen ein Mieter zur Minderung der Miete berechtigt ist, wenn die Wohnfläche von der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche nachteilig abweicht. In dem zu entscheidenden Fall hatten die Beklagten im Jahre 2001 […]Continue reading

Mietminderung bei abweichender Wohnfläche was last modified: März 22nd, 2018 by raschwartmann

Vertragsverlängerung trotz Kündigung Zieht der Mieter nach Beendigung des Mietvertrages nicht (sofort) aus der gekündigten Wohnung aus, geht der Vermieter das Risiko ein, dass sich der Mietvertrag entgegen seinem Willen um unbestimmte Zeit verlängert. Grundlage dafür ist § 545 BGB, der klar statuiert: “Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, […]Continue reading

Stillschweigende Verlängerung des Mietvertrags was last modified: Oktober 28th, 2019 by raschwartmann

Kündigung wegen Zahlungsverzug Vermieter sehen sich oft der Situation ausgesetzt, dass ihre Mieter ihren Mietzahlungsverpflichtungen nicht pünktlich nachkommen oder diese gar ganz einstellen. Dauernde unpünktliche Mietzahlungen können, das hat der Bundesgerichtshof entschieden, einen Kündigungsgrund darstellen. Unvollständige oder gar völlig ausbleibende Mietzahlungen berechtigen den Vermieter spätestens ab einem Rückstand von zwei Monatsmieten ebenfalls zur fristlosen Kündigung […]Continue reading

Räumungsklage: Wer muss verklagt werden? was last modified: Oktober 28th, 2019 by raschwartmann

Was war passiert? Nach Rückgabe der Mietwohnung durch den Mieter, der dort sieben Jahre lang gewohnt hatte, musste der Vermieter einen umfangreichen Schimmelschaden feststellen, den der Mieter verursacht hatte. Zudem hatte der Mieter die Badezimmerarmaturen mangelhaft gepflegt und einen Lackschaden an einem Heizkörper verursacht. Aufgrund der Arbeiten zur Schadensbeseitigung entstand dem Vermieter außerdem ein fünfmonatiger […]Continue reading

Schimmelschaden: Keine Fristsetzung zur Schadensbeseitigung nötig was last modified: Oktober 28th, 2019 by raschwartmann

Kein Auszug nach Kündigung Mich erreichte heute folgende Anfrage: Ich habe meine Wohnung als Mieter zum 31.03 gekündigt, ich habe die Bestätigung vom Vermieter erhalten. Mein Vermieter hat auch einen neuen Nachmieter gefunden und dieser hat den Mietvertrag schon unterschrieben. Ich will aber nun mindestens bis Ende des Jahres in der Wohnung bleiben, die Miete […]Continue reading

Konsequenzen was last modified: Februar 20th, 2018 by raschwartmann

Meine Mandantin möchte ihrer Mieterin wegen Eigenbedarfs den Wohnraummietvertrag kündigen. Sie schickte mir den Entwurf des Kündigungsschreibens mit der Anmerkung: “Laut Gesetz gibt es bei Eigentumswechsel eine Sperrfrist von 3 Jahren.” Das ist so aber nicht richtig. Eine Sperrfrist für die Kündigung von Wohnraummietverträgen sieht das Gesetz in § 577a BGB für den Fall vor, […]Continue reading

Kündigungssperrfrist was last modified: September 4th, 2017 by raschwartmann

Mietmangel bei Wohnflächenabweichung Eine interessante Entscheidung verkündete vor wenigen Wochen das Landgericht München I, zuständig für Berufungssachen aus Stadt und Landkreis München. Streitig war die Frage, ob die mietvertraglich vereinbarte Wohnfläche um mehr als 10 % von der tatsächlich vorhandenen Wohnfläche abwich. Denn dann liegt nach Auffassung der höchstrichterlichen Rechtsprechung ein Mangel der Mietsache vor, […]Continue reading

Wohnflächenabweichung: Telefonische Aussage der Maklerin reicht nicht aus was last modified: Juli 7th, 2018 by raschwartmann

Die Entscheidung des Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg ging durch die Medien und ist auf zahlreiche Reaktionen gestoßen: In einem Urteil vom 11. Mai 2015 haben die Richter den Berliner Mietspiegel von 2013 kritisiert. Sie sehen darin kein taugliches Mittel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Nach Ansicht der Richter des Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg kann der Berliner Mietspiegel von 2013 […]Continue reading

Berliner Mietspiegel vor dem Aus? was last modified: Dezember 6th, 2017 by raschwartmann

BGH zu Schönheitsreparaturen In mehreren Entscheidungen hat der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat am 18.03.2015  die Wirksamkeit formularmäßiger Klauseln zur Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter eingeschränkt und somit Mieterrechte erneut gestärkt. Dies hat erhebliche Folgen für Millionen von Mietverträgen. Der BGH hat konkret entschieden: Unrenovierte Wohnung übergeben Wurde die Wohnung dem Mieter bei […]Continue reading

Neue BGH-Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen bringt mehr Mieterschutz was last modified: Oktober 28th, 2019 by raschwartmann

Ein möglicher Neumandant ruft an um sich zu erkundigen, ob er in einer Mietsache für einen Gütetermin mit mündlicher Verhandlung vor dem Amtsgericht unbedingt einen Anwalt braucht. Ich erkläre ihm, dass er aus rechtlichen Gründen keinen Anwalt benötigt – Anwaltszwang gibt es in Mietprozessen vor dem Amtsgericht jedenfalls nicht. Aber wenn er Zahnschmerzen habe, würde […]Continue reading

Geiz ist nicht geil was last modified: Juni 23rd, 2014 by raschwartmann

Mieter verliert Hausschlüssel Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige 8. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) musste sich mit der Frage befassen, ob ein Mieter die Kosten für die Erneuerung der Schließanlage zu tragen hat, wenn er den Schlüssel verloren hat. In dem der Entscheidung vom 5. März 2014 (Az.: VIII ZR 205/13) zu Grunde liegenden […]Continue reading

Schlüssel verloren: Muss der Mieter die neue Schließanlage bezahlen? was last modified: Oktober 28th, 2019 by raschwartmann

Wohnflächenabweichung als Mangel der Mietsache Ist die Wohnung um mehr als 10% kleiner, als im Mietvertrag vereinbart, begründet dies nach der Rechtsprechung des BGH eine Mietminderung, ohne das der Mieter darlegen muss, dass die Abweichung zu einer entsprechenden Minderung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache führt. Sind im Mietvertrag also 100 qm Wohnfläche vereinbart und ist die […]Continue reading

Wohnflächenabweichung: Zur Verjährung des Rückzahlungsanspruchs bei geminderter Miete was last modified: März 15th, 2018 by raschwartmann

Die Parteien des Rechtsstreits waren Vermieter und Mieter eines “Zeitmietvertrags”, der für die Zeit vom 15.11.2009 bis 31.10.2012 gelten sollte. Ein Befristungsgrund war im Vertrag nicht angegeben und wurde den Mietern bei Vertragsschluss auch nicht schriftlich mitgeteilt. Die Kläger sind durch Eigentumserwerb in das mit dem Voreigentümer geschlossene Mietverhältnis auf Vermieterseite eingetreten. Sie kündigten das […]Continue reading

Zeitmietvertrag: Unwirksame Befristung kann als Kündigungsverzicht ausgelegt werden was last modified: März 5th, 2014 by raschwartmann

Ein Wohnungsmietvertrag enthielt folgende Klausel zur Haustierhaltung: Der Mieter bedarf für die Haltung von Haustieren – sofern es sich nicht um Kleintiere, die nach außen nicht oder kaum in Erscheinung treten, (z.B. Ziervögel, Hamster) – der Zustimmung des Vermieters. Die Zustimmung kann versagt – bzw. widerrufen werden, wenn durch die Tiere andere Hausbewohner oder Nachbarn […]Continue reading

Hunde dürfen bellen! was last modified: Februar 20th, 2018 by raschwartmann

Auch wenn wir in diesem Winter zumindest im Rheinland keinen Schnee gesehen haben, sollten auch dort ansässige Wohnungseigentümer diese Entscheidung kennen: Das OLG Oldenburg (Urteil vom 13.02.2014 – 1 U 77/13) hat eine Wohnungseigentümergemeinschaft zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 16.000 EUR an eine Unfallversicherung verurteilt, nachdem vor dem Grundstück ein dort versicherter Dritter […]Continue reading

Haftung für unterlassenen Winterdienst was last modified: März 3rd, 2014 by raschwartmann

Das Berliner Kammergericht musste sich mit folgendem Fall befassen: Ein Gewerberaummietvertrag wurde befristet für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen und kann vorher nicht gekündigt werden. Der Mieter geriet jedoch in wirtschaftliche Schwierigkeiten und wollte unbedingt aus dem Vertrag raus. Er kündigte unter Hinweis auf seine finanzielle Lage. Der Vermieter wies die Kündigung als unbegründet zurück – […]Continue reading

Mietzahlungspflicht trotz Weitervermietung was last modified: März 2nd, 2014 by raschwartmann

In München beschimpfte ein Mieter eines Arbeiterwohnheims seinen Vermieter unlängst mit den Worten “Sie sind ein Schwein”, nachdem dieser ihn wegen rassistischer Ausfälle gegenüber einem Mitbewohner zur Rede gestellt hatte. Der Vermieter ließ sich das nicht bieten und kündigte das Mietverhältnis umgehend fristlos. Nachdem der Mieter nicht auszog, erhob der Vermieter Räumungsklage vor dem Amtsgericht […]Continue reading

Sie sind ein Schwein: Fristlose Kündigung! was last modified: Februar 27th, 2014 by raschwartmann

Eine formularmäßige Klausel in einem Wohnraummietvertrag, die den Mieter verpflichtet, sich anteilig an den Kosten zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen zu beteiligen (Quotenabgeltungsklausel), und zur Berechnung der Abgeltungsbeträge folgende Regelung vorsieht: “Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts” ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. […]Continue reading

Schönheitsreparaturen: Unwirksame Quotenabgeltungsklausel was last modified: Juli 6th, 2018 by raschwartmann
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