Muss ich auf eine unwirksame Kündigung reagieren?

Muss ich auf eine unwirksame Kündigung reagieren?

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Unwirksame Kündigung des Mietvertrags

Folgenden Beitrag habe ich gerade in einer Facebook-Gruppe entdeckt:

Meine Mutter  hat von ihrem Vermieter eine unwirksame Kündigung erhalten. Ihr Anwalt hat die Kündigung als unwirksam zurückgewiesen.
Der Vermieter hat aber nicht auf das Schreiben reagiert.
Heute steht er plötzlich vor der Tür und will die Wohnung mit seiner Tochter besichtigen.
Meine Mutter hat dies abgelehnt und darauf hingewiesen, dass die Kündigung nicht rechtens sei.
Der Vermieter behauptet nun aber, das Schreiben des Anwalts nie erhalten zu haben.
Nun liegen unsere Nerven natürlich blank auch und wir sind verunsichert. Wer ist denn nun in der Beweispflicht, dass die Rückantwort auf die nichtige Kündigung angekommen ist?

Unwirksame Kündigung

Keine Reaktion erforderlich

Die Antwort ist einfach:

Auf eine unwirksame Kündigung muss im Mietrecht nicht reagiert werden. Eine unwirksame Kündigung hat nämlich keine rechtlichen Wirkungen zur Folge. Sie beendet das Mietverhältnis nicht. Deshalb muss sich der Mieter dazu auch nicht äußern – der Mietvertrag läuft ungekündigt weiter. Wenn der Vermieter das anders sieht, kann er den Rechtsweg einschlagen und Räumungsklage erheben. Dann wird die Wirksamkeit der Kündigung vor Gericht geklärt.

Ist die Kündigung unwirksam, weist das Gericht die Räumungsklage ab, denn dann hat der Vermieter keinen Anspruch auf Räumung.

Stellt das Gericht die Wirksamkeit der Kündigung fest, ist das Mietverhältnis beendet und der Vermieter hat einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe. Dann wird seine Klage erfolgreich sein. Der Vermieter bekommt dann einen Räumungstitel, mit dem er den Gerichtsvollzieher beauftragen kann, die Wohnung zu räumen.

Wann ist denn eine Kündigung unwirksam?

Eine Kündigung ist wirksam, wenn sie die formellen Anforderungen einhält und ein Kündigungsgrund vorliegt. Ein Wohnraummietvertrag darf vom Vermieter nur gekündigt werden, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat (z.B. Eigenbedarf oder eine beabsichtigte wirtschaftliche Verwertung) und dies plausibel darlegen kann. Oder wenn dem Mieter eine schwere Vertragsverletzung vorgeworfen werden kann, z.B. die Nichtzahlung der Miete. Die Kündigung muss also ordnungsgemäß begründet werden.

Eine Kündigung, weil dem Vermieter die Nase des Mieters nicht mehr passt, ist unwirksam, da dies keinen ausreichenden Kündigungsgrund darstellt.

Die Kündigung muss außerdem an alle betroffenen Mieter gerichtet sein – sind also Eheleute Mieter, reicht es nicht aus, wenn die Kündigung nur an den Ehemann gerichtet ist. Außerdem muss sich von allen Vermietern unterschrieben sein, sofern es auf Vermieterseite eine Personenmehrheit gibt. Eine Bevollmächtigung reicht aus.

Die Kündigung muss gem. § 568 Abs. 1 BGB in Schriftform erfolgen. Eine Kündigung per E-Mail oder WhatsApp reicht also nicht aus, ebenso wenig wie eine nur mündlich erklärte Kündigung.

Beachtet die Kündigung diese formellen und inhaltlichen Anforderungen nicht, ist sie unwirksam. Der Mieter darf sie ignorieren und muss nicht darauf reagieren. Er muss auch nicht ausziehen, sondern kann es gelassen auf eine gerichtliche Klärung ankommen lassen.

Anwaltliche Prüfung

Für Mieter ist es in der Regel nicht leicht erkennbar, ob die von seinem Vermieter ausgesprochene Kündigung wirksam ist. Es empfiehlt sich daher stets einen Rechtsanwalt mit der Prüfung der Kündigung zu beauftragen. Der im Mietrecht erfahrene Anwalt kann Chancen und Risiken einordnen und mit dem gekündigten Mieter das sinnvolle weitere Vorgehen abstimmen.

Insbesondere wenn der Mieter sowieso ausziehen möchte, kann eine unwirksame Kündigung des Vermieters natürlich durchaus eine Verhandlungsgrundlage für einen Mietaufhebungsvertrag sein. In einer solchen einvernehmlichen Vereinbarung könnem dann vielleicht ein Kostenzuschuss für den Umzug  oder eine längere Räumungsfrist vertraglich geregelt werden.

Zudem ist eine unwirksame Kündigung in der Regel auch nicht das letzte Wort: Spätestens wenn der Mieter nicht auszieht, wird sich der Vermieter anwaltlich beraten lassen – und eine neue, wirksame Kündigung ist schnell geschrieben. Die zunächst unwirksame Kündigung bedeutet dann lediglich einen Zeitaufschub für den Mieter.

Deshalb ist auch Vermietern immer dringend anzuraten, eine Kündigung vorher zumindest anwaltlich prüfen zu lassen. Der beste Weg ist stets, die Kündigung vom Anwalt aufsetzen zu lassen – denn dieser beachtet natürlich die notwendigen Formalien und inhaltliche Anforderungen. Andernfalls haftet er für einen Fehler.

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Muss ich auf eine unwirksame Kündigung reagieren? was last modified: November 3rd, 2019 by raschwartmann

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Rechtsanwalt Andreas Schwartmann, Köln

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