Rechtsfolgen der Kündigung

Ist ein Mietverhältnis gekündigt, verliert der Mieter mit Ablauf der Kündigungsfrist sein Recht zum Besitz an der Mietsache: Er muss ausziehen und die Mietsache, also die Wohnung oder das Haus geräumt an den Vermieter zurückgeben. Das regelt § 546 BGB. Geschieht das nicht, zieht der Mieter nach der Kündigung nicht fristgerecht aus oder verschwindet er unbekannt und hinterlässt aber seine Wohnungseinrichtung, stellt sich für den Vermieter die Frage, wie er nun vorgehen muss, um die Mietsache schnellstmöglich leer zu bekommen und neu vermieten zu können.

Jeder weitere Tag bringt schließlich einen finanziellen Verlust mit sich.

Selbsthilfe verboten

Keinesfalls darf der Vermieter selbst Hand anlegen: Die eigenhändige Räumung der Wohnung durch den Vermieter ist unzulässig. Bestellt der Vermieter also einen Möbelwagen und ein paar starke Männer, die den Mieter mit Sack und Pack vor die Tür setzen, macht er sich nicht nur strafbar (Nötigung, Hausfriedensbruch), sondern auch wegen verbotener Eigenmacht schadensersatzpflichtig.

Zudem kann der Mieter trotz Kündigung eine einstweilige Verfügung auf Wiedereinräumung des Besitzes erwirken, die den Vermieter nicht nur viel Geld kostet, sondern auch dazu führt, dass er den Mieter wieder in die Wohnung lassen muss – dieses Recht kann der dann nämlich mit Hilfe eines Gerichtsvollziehers zwangsweise durchsetzen.

Dem Vermieter, der sich an Recht und Ordnung halten will, bleibt nur der gerichtliche Weg: Er muss einen Räumungstitel erwirken, aus dem heraus er die Zwangsvollstreckung gegen den Mieter betreiben und dazu einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen kann.

Der Weg zu diesem Räumungstitel führt über die Räumungsklage. Zuständig dafür ist das Gericht, in dessen Bezirk die Mietsache liegt. In Wohnraummietsachen ist das Amtsgericht sachlich zuständig, in Gewerbemietsachen kann aber auch das Landgericht zuständig sein.

Räumungsklage nach Kündigung

Die Klage ist zu richten auf Räumung und Herausgabe der Mietsache an den Vermieter. Sie wird oft auch verbunden mit einem Zahlungsantrag über offene Mieten. Das empfiehlt sich, da diese Forderungen andernfalls separat eingeklagt werden müssten, was für den Vermieter aber mit deutlich höheren Kosten verbunden wäre: Zwei Verfahren sind teurer, als eines.

Die Räumungsklage ist dabei gegen jeden zu richten, der Mitbesitz an der Mietsache hat.

Nach Einreichung der Klageschrift möchte das Gericht erst einmal die Zahlung eines Gerichtskostenvorschusses sehen, bevor es tätig wird. Die Gerichtskosten für eine Räumungsklage berechnen sich nach dem Streitwert, der in diesem Fall der Jahresnettomiete entspricht. Ausgehend davon ergeben sich die Gerichtskosten aus der Gebührentabelle des Gerichtskostengesetzes (GKG).

Zahlt der Kläger den geforderten Gerichtskostenvorschuss brav ein, stellt das Gericht die Klage dem Mieter zu. Dieser erhält in der Regel 14 Tage Zeit, dem Gericht mitzuteilen, ob er sich gegen die Klage verteidigen will und weitere 14 Tage, um inhaltlich auf die Klage zu erwidern.

Verstreicht die erste Frist ohne Reaktion des beklagten Mieters, kann der Vermieter den Erlass eines Versäumnisurteils erwirken und aus diesem umgehend die Zwangsvollstreckung betreiben.

Wehrt sich der Mieter aber gegen die Klage und behauptet etwa, dass die Kündigung durch den Vermieter unwirksam sei, weil kein Kündigungsgrund gegeben ist, muss sich das Gericht damit auseinandersetzen, wenn sich die Parteien nicht zur Vermeidung von Kosten (und zur Arbeitserleichterung des Gerichtes) auf einen Vergleich einigen können.

In der Regel ist dann über widersprechende Behauptungen von Vermieter und Mieter Beweis zu erheben. Es müssen Zeugen gehört oder Sachverständigengutachten eingeholt werden. In diesen Fällen lässt sich schwer abschätzen, wie lange sich das Verfahren hinziehen wird, denn das hängt dann von vielen Faktoren ab: Der Arbeitsbelastung des Gerichtes, der Terminslage von Sachverständigen usw. Eine Verfahrensdauer von 6 bis 9 Monaten ist vor dem Amtsgericht nicht selten.

Ist der Rechtsstreit dann irgendwann entscheidungsreif, wird das Gericht ein Urteil verkünden: Dem Räumungsantrag wird entweder entsprochen – oder die Klage wird abgewiesen. In beiden Fällen wird der Unterlegene in der Regel Berufung beim Rechtsmittelgericht einlegen können, in Wohnungsmietsachen also beim Landgericht.

Dort geht das Verfahren dann in die nächste Runde und mit einer Verfahrensdauer von weiteren langen Monaten muss gerechnet werden, wenn die Berufung nicht offensichtlicher Unfug ist.

Zieht sich der Räumungsrechtsstreit durch zwei Instanzen, kann sich der Vermieter realistisch auf eine Gesamtverfahrensdauer von 1,5 bis 2 Jahren einstellen. Das Landgericht Köln z.B. terminiert nicht selten mündliche Verhandlungen mit einer Vorlaufzeit von einem dreiviertel Jahr.

Zwangsvollstreckung: Räumung durch den Gerichtsvollzieher

Hat der obsiegende Vermieter dann endlich nach Abschluss der 2. Instanz seinen begehrten Räumungstitel, kann er damit den Gerichtsvollzieher beauftragen. Dieser setzt einen Räumungstermin an, der aber erst mindestens 3 Wochen nach Zustellung der Räumungsankündigung liegen muss. Der Vermieter muss zudem einen Kostenvorschuss für die Räumung an den Gerichtsvollzieher zahlen, denn dieser muss ja eine Möbelspedition und einen Schlosser beauftragen, die er nicht aus eigener Tasche zahlen wird.

Zwar steht dem Vermieter ein Anspruch gegen den Mieter auf Erstattung der Verfahrens- und Räumungskosten zu. Dieser Anspruch lässt sich aber oft nicht realisieren, weil bei dem Mieter nichts zu holen ist. „Einem nackten Mann …“ – das Sprichwort ist bekannt.

Deshalb ist es entscheidend, mit der Erhebung einer Räumungsklage nicht zu warten, wenn der Mieter nicht freiwillig auszieht. Denn das Räumungsklageverfahren kann, wie dargestellt, sehr lange Zeit in Anspruch nehmen und in dieser Zeit kann die Mietsache nicht wirtschaftlich genutzt werden und bringt keine Einnahmen.

Oft zögern Vermieter mit der Erhebung der Klage, weil sie die entstehenden Kosten scheuen und darauf hoffen, dass der Mieter dann doch noch freiwillig auszieht und räumt. Wird diese Hoffnung enttäuscht, ist der Schaden am Ende aber noch größer, weil wieder unnötig Zeit ins Land gezogen ist. Und Zeit ist in diesem Fall tatsächlich Geld.

Betroffenen Vermietern ist daher zu raten, sich im Fall einer vermieterseitigen Kündigung bereits vorzeitig anwaltlich über die im Einzelfall bestehenden rechtlichen Möglichkeiten beraten zu lassen, damit umgehend gehandelt werden kann.

Kontaktieren Sie mich, wenn Ihr Mieter nach Kündigung nicht ausziehen möchte.

Für eine erste kostenlose Einschätzung Ihres Falls erreichen Sie mich telefonisch unter 0800 6124040.