Seit 2016 beantworte ich in den  Immobilienbeilagen einiger Zeitungen der Dumont Mediengruppe (Kölner Stadtanzeiger, Kölner Rundschau, Berliner Zeitung u.a.) Rechtsfragen aus dem Miet- und WEG-Recht.

Mieterwechsel in WG

Wir haben vor zwei Jahren eine Wohnung gekauft, in welcher Mieter wohnen. Diese haben ab Verkauf noch ein 10-jähriges Wohnrecht. Wir möchten den Mietern auch gar nicht kündigen, allerdings würden wir den Mietvertrag (von 2006) gerne aktualisieren. Damals sind dort ein paar Studenten als WG zusammen eingezogen, die alle im Mietvertrag stehen. Inzwischen wohnt jedoch nur noch einer der damaligen Mieter mit seiner Lebensgefährtin in der Wohnung. Die anderen kennen wir gar nicht und wüssten auch nicht wie/wo man sie erreichen könnte. Wir würden den Vertrag gerne auf die beiden tatsächlichen Bewohner umschreiben, haben von diesen aber eine Absage bekommen, da sie Angst haben, dass das 10-jährige Wohnrecht dadurch ausgehebelt würde. Haben wir eine Chance die Änderung zu erreichen? Ich fühle mich unwohl mit vertraglichen Partner, die ich nicht kenne.

Grundsätzlich haben Sie keinen Anspruch auf eine Änderung des Mietvertrages. Dieser besteht, nach Ihrer Schilderung, mit den ursprünglichen Mietern weiter, wenn diese nicht in der Zwischenzeit konkludent aus dem Mietverhältnis entlassen wurden. Wenn sich die „neuen“ Bewohner weigern, eine entsprechende Klarstellung zu unterzeichnen, dass nunmehr sie anstelle der ausgeschiedenen Mieter in den Mietvertrag eingetreten sind, bestreiten sie aber letztlich ihre Mieterstellung. Dann haben sie aber auch kein Recht, dort weiterhin wohnen zu dürfen. Dies sollten Sie den Bewohnern erläutern und darauf hinweisen, dass es Ihnen nicht um einen Vertrag, sondern um eine Klarstellung geht, dass die Personen der Mieter gewechselt haben – im Rahmen des weiterhin bestehenden Mietvertrages.

Straßenreinigung

In meiner Betriebskostenabrechnung wurde erstmals die Position Straßenreinigungsgebühren abgerechnet. Auf meine Nachfrage beim Verwalter wurde mir mitgeteilt, dass der Wohnungs-und Grundstückseigentümer zwei Grundstücke, welche in seinem Eigentum sind, zu einem Grundstück zusammengelegt hat. Das hinzugekommene Grundstück grenzt an die Straße, für welche eine Reinigungsgebühr anfällt. Diese wurde nun umgelegt. Nach dem Gesetz und meines Mietvertrags können Straßenreinigungsgebühren natürlich umgelegt werden. Gilt im dem Fall das ursprüngliche Grundstück zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages für die Berechnung der Umlagen oder kann der Eigentümer durch die Vergrößerung des Grundstückes die anfallenden Mehrkosten ohne weiteres umlegen und falls ja, muss dies vorher angekündigt werden?

Grundsätzlich darf der Vermieter die angefallenen Betriebskosten für mehrere zusammenhängende Objekte gemeinsam nach Wirtschaftseinheit abrechnen, da dies in der Regel wirtschaftlich ist und Kosten spart. Das gilt aber nicht für Betriebskosten, die objektbezogen anfallen und nur in einem Objekt anfallen können. Wenn die Straßenreinigungskosten also nur für das Nachbarobjekt anfallen, wäre eine Umlage dieser Kosten auf die Mieter des nicht davon betroffenen Hauses unzulässig. Diese Kosten fallen ja objektbezogen und nur für das Nachbarobjekt an. Etwas anderes kann gelten, wenn der Grundbesitzabgabenbescheid die Straßenreinigungskosten auch für Ihr Objekt festsetzt.

Trennwand

Bei unserem vor einem Jahr erworbenen Reihenmittelhaus war die rechte Trennwand auf der Terrasse zu unseren Ungunsten einen halben Meter versetzt aufgestellt. Die Gartenfläche ist Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrecht. Wir haben mit dem Eigentümer des Nachbarhauses vereinbart, die Trennwand bei einem Mieterwechsel zu versetzen. Ungeklärt ist, wer für die Kosten aufkommt. Ist die Seite entscheidend, auf der die Trennwand steht, – oder müssen wir zahlen, weil wir die Änderung wünschen?

Ich gehe davon aus, dass die Trennmauer nicht einfach verschoben werden kann, sondern abgerissen und einen halben Meter weiter neu errichtet werden muss. Die im Zusammenhang mit der Errichtung von Trennmauern anfallenden Kosten sind dabei in der Regel – also ohne abweichende Vereinbarung – von beiden Grundstückseigentümern hälftig zu tragen. Wenn Sie also mit dem Nachbarn die „Versetzung“ der Mauer vereinbart haben, beinhaltet das auch die hälftige Kostentragungspflicht, wie sie landesgesetzlich vorgesehen ist. Zur Vermeidung späteren Streits sollten Sie aber die getroffene Vereinbarung schriftlich fixieren und vom Nachbarn bestätigen lassen. Sonst kann es, wenn es um die Kosten geht, schnell zur streitigen Auseinandersetzung kommen und Sie müssten die getroffene Vereinbarung beweisen – was bei rein mündlichen Abreden in der Regel sehr schwer sein kann.

Jalousien

Bei der Abnahme der Wohnung bei Auszug verlangte unser Vermieter, dass wir auch die zum Haus gehörenden, witterungsbedingt verschmutzten Jalousien zu reinigen hätten. Im Mietvertrag wurden sie aber nicht erwähnt. Nach unserer Meinung müsste der Vermieter – wenn er von den Mietern das für die Mieter selbst lebensgefährliche Reinigen verlangt – auch die Voraussetzungen dafür sichern. Wie ist die Rechtslage?

Die Innenreinigung von Fenstern und Rolladen bzw. Jalousien obliegt dem Mieter. Die Außenreinigung ist nach der Rechtsprechung jedoch Sache des Vermieters, da dieser Bereich zur Fassade des Hauses gehört und vom Vermieter zu reinigen ist. So hat es z.B. das Landgericht München entschieden (Az. 412 C 13623/99). Dasselbe gilt übrigens für das Anstreichen oder die Reinigung von äußeren Fensterrahmen. Sie müssen sich also nicht in Gefahr begeben, und diese Arbeiten als Mieter selbst vornehmen.