Die Parteien des Rechtsstreits waren Vermieter und Mieter eines “Zeitmietvertrags”, der für die Zeit vom 15.11.2009 bis 31.10.2012 gelten sollte. Ein Befristungsgrund war im Vertrag nicht angegeben und wurde den Mietern bei Vertragsschluss auch nicht schriftlich mitgeteilt.

Die Kläger sind durch Eigentumserwerb in das mit dem Voreigentümer geschlossene Mietverhältnis auf Vermieterseite eingetreten.

Sie kündigten das Mietverhältnis mit den Beklagten zum 31.10.2010 und beriefen sich auf Eigenbedarf. Die Befristung des Mietvertrages sei aufgrund der fehlenden Angabe eines Befristungsgrundes unwirksam, so dass der Vertrag mit ordentlicher Kündigungsfrist gekündigt werden könne.

Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH (Urteil vom 11.12.2013 – VIII ZR 235/12) sah das anders:

Zwar sei die im Mietvertrag vorgesehene Befristung unwirksam, da der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss keinen Befristungsgrund schriftlich mitgeteilt habe.

Dadurch sei aber eine planwidrige Vertragslücke entstanden, denn der Wille der Parteien bei Vertragsschluss habe schließlich darin bestanden, dass das Mietverhältnis jedenfalls für die Zeit vom 15.11.2009 bis 31.10.2012 Bestand haben sollte. Im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung sei der Vertrag dahingehend auszulegen, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der vereinbarten Vertragsbestimmung bekannt gewesen wäre.

Dann hätten die Parteien ihr Ziel aber durch Vereinbarung eines beiderseitigen Kündigungsverzichts erreichen können. Ein solcher ist nämlich einer individualvertraglichen Regelung ohne zeitliche Begrenzung zugänglich. Die unwirksame Befristung des Mietvertrages sei also als wirksamer Kündigungsverzicht zu werten.

Beraterhinweis:

Da der Erwerber der Mietsache mit allen Rechten und Pflichten als Vermieter in das bestehende Mietverhältnis eingetreten ist, war er an den durch Auslegung ermittelten beiderseitigen Kündigungsverzicht gebunden. Er konnte das Mietverhältnis also nicht vorzeitig wegen Eigenbedarfs kündigen.

Die vorstehende Entscheidung zeigt, dass der Erwerb von vermietetem Wohn-/Grundeigentum mit dem Ziel der Eigennutzung für den Käufer erhebliches Risiken birgt. Enthält der Mietvertrag eine zeitliche Befristung, sollte nicht auf deren Unwirksamkeit spekuliert werden, wenn mit dem BGH die Auslegung als Kündigungsverzicht möglich ist.

Enthält der Vertrag keine zeitliche Befristung und keinen Kündigungsverzicht, geht der Erwerber gleichwohl das Risiko ein, dass die Mieter das Kündigungsrecht bestreiten und erst nach einem mehrjährigen Räumungsrechtsstreit durch die Instanzen die Mietsache verlassen.