Fristlose Kündigung nach Mietrückstand

Nachdem meine Mandanten als Mieter mit der Zahlung von mehr als zwei Monatsmieten in Verzug geraten waren, kündigte der Vermieter das bestehende Wohnraummietverhältnis fristlos und erhob Räumungsklage. Da der Vermieter aber den Ausgleich der offenen Miete durch die Stadt Köln, der die fristlose Kündigung gem. § 569 Abs. 2 S. 2 BGB „geheilt“ hätte, ablehnte, wehrten sich die Beklagten mit meiner Hilfe erfolgreich gegen die Räumungsklage.

Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung

Noch während des Räumungsklageverfahrens erhielten die Mieter dann ein automatisiertes Schreiben des Vermieters, mit dem dieser um die Zustimmung zu einer Erhöhung der Grundmiete auf die ortsübliche Vergleichsmiete bat. Auf meinen Rat hin stimmten die Mieter diesem Erhöhungsverlangen umgehend zu. Ich habe daraufhin vorgetragen, daß aufgrund des Mieterhöhungsverlangens die fristlose Kündigung unwirksam geworden sei, da sich die Parteien damit auf die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf der Basis einer höheren Miete geeinigt hätten.

Entscheidung des Amtsgerichts

Das Amtsgericht Köln sah das anders: „Letzlich ist es auch durch die Übersendung des Mieterhöhungsverlangens nach erklärter Kündigung nicht zum Abschluss eines neuen Mietvertrages gekommen. Der automatisierten Erklärung im Schreiben vom 24.04.2018 kann ein solch weitreichender Wille nicht entnommen werden.“

Berufungsentscheidung des Landgerichts

Dem konnte sich das in der Berufungsinstanz zuständige Landgericht Köln indes nicht anschließen. Es gab der Berufung statt und wies die Klage ab.

Aus den Gründen:

„… haben sich die Parteien nach Ausspruch der Kündigung durch die Klägerin auf Fortsetzung des Mietverhältnisses geeinigt, so dass die Kündigung überholt ist.

Denn in der Bitte um Zustimmung zur Mieterhöhung ist ein Angebot auf Fortsetzung des Mietverhältnisses zu sehen. Anders konnten die Beklagten das Zustimmungsverlangen nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte nicht verstehen. Die Beklagten mussten insbesondere nicht davon ausgehen, dass bei der Klägerin unrichtige Listen über Mieter geführt wurden, in denen versehentlich die Kündigung ihnen gegenüber fehlerhaft nicht berücksichtigt wurde. Insoweit erscheint es unerheblich, dass das Mieterhöhungsverfahren bei der Klägerin als Masseverfahren ohne Prüfung der Mietverhältnis im einzelnen durchgeführt wurde.

Es gab zudem keinen nachvollziehbaren Grund, den Beklagten, denen fristlos gekündigt worden war, ein Mieterhöhungsverlangen zukommen zu lassen. Insbesondere war eine Zustimmung zur Mieterhöhung auch nicht erforderlich, um den nach Beendigung des Mietvertrages bei Fortsetzung der Nutzung des Mietobjektes bestehenden Anspruch auf Nutzungsentschädigung wegen verspäteter Rückgabe der Mietsache zu begründen. Denn diese bemisst sich nach der vereinbarten Miete bzw. der für vergleichbare Objekte ortsüblichen Miete. Nach Beendigung des Mietverhältnisses machte es daher keinen Sinn, eine Vereinbarung über die Miete zu treffen, es sei denn, das Mietverhältnis sollte fortgesetzt werden.

Angesichts des Umstandes, dass die Stadt Köln bereit war, die Mietrückstände zu bezahlen, konnten die Beklagten nach Treu und Glauben davon ausgehen, dass ihnen die Fortsetzung des Mietverhältnisses in Form der Bitte um Zustimmung zur Mieterhöhung angeboten wurde. Dieses Angebot haben die Beklagten auch innerhalb der gesetzten Frist angenommen.“

Die Revision hat die Kammer nicht zugelassen, denn: „Die Kammer hat den Fall auf der Grundlage anerkannter Rechtsgrundsätze alleine nach den tatsächlichen Besonderheiten des vorliegenden Sachverhalts entschieden“.

Landgericht Köln, Urteil vom 14.03.2019, 6 S 150/18