Zieht der Mieter nach einer Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter nicht aus, muss der Vermieter den Rechtsweg einlegen und Räumungsklage einreichen. Er darf den Mieter nicht eigenhändig vor die Tür setzen – das wäre verbotene Eigenmacht.

Häufig werde ich deshalb von Vermietern gefragt: Wie lange dauert eine Räumungsklage eigentlich und wann muss der Mieter ausziehen? Das ist besonders wichtig für potenzielle Käufer eine Wohnung, die diese selbst nutzen und dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen möchten. Ist absehbar, dass der Mieter nicht freiwillig auszieht, sollte der Zeitaufwand für eine Räumungsklage bei der Kaufentscheidung mitberücksichtigt werden.

Fristen und Ablauf des Räumungsklageverfahrens

Eine genaue Zeitangabe für die Dauer des Räumungsklageverfahrens ist nicht möglich, aber grundsätzlich gilt Folgendes:

Nach Einreichung der Klage bei Gericht und Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses wird dem Beklagten die Klage vom Gericht zugestellt. Er bekommt dann in der Regel eine Frist von vier Wochen gesetzt, auf die Klage zu erwidern.

Beantragt der beklagte Mieter, die Klage abzuweisen, bestimmt das Gericht einen Termin für eine mündliche Verhandlung. Je nach Auslastung des Gerichts kann dieser Termin früh bestimmt werden (vier bis sechs Wochen nach Klageerhebung) oder auch erst später erfolgen. Die Gerichte sind zwar in Räumungssachen zur Beschleunigung des Verfahrens angehalten. Es ist aber gar nicht so selten, dass eine mündliche Verhandlung erst drei oder vier Monate nach Klageerhebung stattfindet, weil die beteiligten Anwälte verhindert sind und Verlegungsanträge gestellt werden.

In der ersten mündlichen Verhandlung versucht das Gericht zunächst eine gütliche Einigung zwischen den Parteien herbeizuführen. Können sich die Parteien aber nicht einigen, muss in der Regel Beweis erhoben werden, also Zeugen vernommen oder häufig auch ein Sachverständigengutachten eingeholt werden. Einen entsprechenden Beweisbeschluss verkündet das Gericht in der Regel aber nicht gleich in der mündlichen Verhandlung, sondern meistens ein paar Wochen später in einem sog. Verkündungstermin.

Sollen Zeugen gehört werden, wird dann ein weiterer Verhandlungstermin zur Beweisaufnahme anberaumt, der dann in ein paar weiteren Wochen stattfindet. Noch länger dauert es, wenn ein Sachverständigengutachten eingeholt werden muss. Dann bestimmt das Gericht einen Sachverständigen und fordert für diesen einen Kostenvorschuss an.

Müssen nur Zeugen gehört werden, wird das Gericht nach der Beweisaufnahme einen Termin für eine Urteilsverkündung bestimmen. Meistens ist dann seit Klageerhebung aber bereits ein halbes Jahr vergangen.

Muss ein Sachverständigengutachten eingeholt werden, kommt es für die weitere Verfahrensdauer darauf an, wie schnell der Sachverständige arbeitet und sein Gutachten erstellt. Eine Bearbeitungszeit von weiteren sechs Monaten ist nicht selten. Liegt dann das Gutachten vor, können sich die Parteien dazu äußern und ggf. Ergänzungsfragen stellen – dafür bekommen sie vom Gericht wiederum eine Frist von zwei bis vier Wochen eingeräumt.

Wurden alle Beweise erhoben, bestimmt das Gericht einen Verkündungstermin für seine Entscheidung. Seit Klageerhebung sind dann in der Regel mindestens vier bis sechs Monate vergangen (bei Zeugenbeweis), häufig ist aber auch bereits ein Jahr ins Land gegangen (bei Sachverständigenbeweis).

Berufungsverfahren

Mit dem Urteil des Amtsgerichts ist die erste Instanz dann abgeschlossen – im Idealfall nach vier bis sechs Monaten, im ungünstigsten Fall nach einem ganzen Jahr oder sogar noch länger.

Mit dem Urteil der ersten Instanz muss der Rechtsstreit aber noch nicht erledigt sein. Denn der Unterlegene kann innerhalb einer Frist von einem Monat nach Zustellung des Urteils das Rechtsmittel der Berufung einlegen. Die Berufung ist beim Landgericht einzulegen und innerhalb von zwei Monaten zu begründen, wobei diese Frist ohne Zustimmung des Gegners um einen weiteren Monat verlängert werden kann. Dem Gegner ist dann wiederum eine Frist zur Erwiderung auf die Berufung zu setzen.

Ist die Berufung nicht augenscheinlich ohne Erfolgsaussichten, muss das Berufungsgericht darüber ebenfalls mündlich verhandelt. Und auch das kann dauern, denn die Berufungsgerichte leiden auch an Arbeitsüberlastung und terminieren nicht selten mit über einem halben Jahr Vorlaufzeit.

Ein Berufungsurteil, das den Rechtsstreit dann abschließt, liegt nicht selten erst anderthalb bis zwei Jahre nach Erhebung der Räumungsklage vor. Und erst dann kann der Vermieter den Mieter gefahrlos durch den Gerichtsvollzieher räumen lassen, was ebenfalls noch einmal mindestens sechs Wochen dauert.

Langer Atem ist erforderlich

Ein Räumungsklageverfahren durch die Instanzen erfordert also für alle Beteiligten einen langen Atem. Eine Verfahrensdauer von bis zu zwei Jahren sollte einkalkuliert werden. Ist der räumungsunwillige Mieter rechtsschutzversichert und nicht vergleichsbereit, wird er oft jede Möglichkeit ausnutzen, die Räumung zeitlich zu verzögern. Schnelles Handeln ist daher ratsam, denn die Mühlen der Justiz mahlen langsam.